6. El crédito por expensas comunes
El certificado de deuda por expensas comunes en la Propiedad Horizontal es título ejecutivo:
Art. 524. – CREDITO POR EXPENSAS COMUNES. Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.
Expresamente el art. 2048 del CCyC en su parte pertinente dice: “El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.
Es esencial que el certificado de deuda sea un título hábil para abrir la ejecución. Para ello debe cumplir los siguientes requisitos: 1) expedido por el administrador; 2) aprobado por el consejo de administración; 3) originado en un crédito por expensas de edificios de propiedad horizontal.
En aras a lo dicho observamos ahora cómo resultó rechazada la pretensión de un cobro de pesos por deudas de mantenimiento común de un barrio privado administrado por una sociedad anónima y no sujeto a propiedad horizontal: “Procede confirmar la resolución que desestimó la ejecución, con base en la doctrina sentada en los autos “Barrio Cerrado Los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo”, que no corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado. Ello así, cabe señalar que el art. 524 establece que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal y que con el escrito de promoción deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Actualmente, el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) contiene una disposición similar a la del art. 524, que habilita la vía ejecutiva con el título -certificado de deuda- expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios (art. 2048, último párrafo). Y en el caso, el título que se intenta ejecutar es un certificado de deuda suscripto por la apoderada de una asociación civil, quien no se constituyó bajo el régimen de la propiedad horizontal, sino que se organizó bajo la forma de una sociedad anónima, lo cual excluye la procedencia de la ejecución que se persigue en base a ese certificado (cfr. esta Sala; “Club El Carmen SA c/ Bambara Carlos A. s/ ejecutivo” del 25/11/15). La acción ejecutiva es un procedimiento que la ley otorga a cierto tipo de documentos, siempre y cuadro encuadren en las disposiciones por ellas señaladas, lo que no sucede, conforme ha sido señalado con el instrumento arrimado; aun cuando haya sido presentado con todas las formalidades contenidas en el reglamento interno, en tanto los títulos ejecutivos no nacen por convención de las partes, sino por disposición de la ley. Por lo demás, esta situación no se modifica con el régimen legal establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación, pues aun cuando se interpretase que los gastos y erogaciones mencionados en el art. 2081 pueden ser objeto de cobro ejecutivo, ello no es posible mientras la actora, conforme lo establece el art. 2075, no adecue su normativa al régimen de propiedad horizontal (v. argumentos de la mayoría especialmente apartado II.A., 9) brindados en el pronunciamiento de esta Cámara “Barrio Cerrado Los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” del 4/05/15)1”.
CÁMARA COMERCIAL E. 29/12/15. Asociación Civil La Isla SA c/ Rissola Alcira Emma s/ Ejecutivo↩︎