c) Valor
La constitución de un inmueble como bien de familia, requería que el valor del bien no excediera las necesidades de sustento y vivienda de su familia, pues si se trataba de un sistema de protección que evitaba la ejecución y embargo del bien, no hubiera resultado justo que el inmueble gozara de características de lujo, lo que habría perjudicado a los acreedores que obtuvieran créditos con posterioridad a la inscripción de la afectación.
No obstante, el decreto 466/99 (reglamentario de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto Nº 2080/80), por entonces había admitido la constitución como bien de familia de un inmueble y de las unidades de uso complementario o accesorio ubicadas en el mismo edificio, cualquiera fuera su valuación fiscal1.
En el régimen actual, la afectación no encuentra límite legal a un monto económico determinado, salvo que se tratare de un inmueble rural, el que se encuentra limitado por la unidad económica antes mencionada, que establece la normativa reglamentaria.
Creemos que la limitación de la afectación a un valor económico máximo o a ciertas condiciones que la caractericen como una vivienda de lujo resulta de utilidad, puesto que si el deudor habitara en una vivienda de gran valor monetario, resultaría abusivo que luego de su afectación, continuara manteniendo ese nivel de vida y contrayendo deudas, cuyos créditos no podrían ser ejecutados por los acreedores, cuando en realidad lo justo sería que el propietario vendiera el inmueble y adquiriera uno de menor cuantía, pudiendo con el remanente enfrentar las obligaciones contraídas.
En ese sentido, Gonzalo Perez Pejcic ha sostenido “La supresión de los límites de valor en el nuevo régimen no obsta a que en caso de una afectación total de un inmueble lujoso, que supere las necesidades del titular o sus beneficiarios y que afecte legítimos derechos (como podría ser el de los acreedores), sea procedente plantear la reducción de la protección a una parte del valor de la vivienda, y no su completa desafectación. Esta solución logra el equilibrio entre los intereses en pugna, razón por la cual -aunque pareciera no tener cabida la fórmula ‘las necesidades de sustento y vivienda’- sigue siendo una pauta de utilidad para que el juez decida si ante un caso dado podría configurarse un supuesto de abuso del derecho”2.