1. Concepto, elementos y clases
El CCyC define a la Prescripción Adquisitiva o Usucapión de la siguiente manera:
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Por consiguiente la prescripción adquisitiva de dominio constituye uno de los medios de adquisición de la propiedad que requiere para su configuración dos elementos:
1) posesión y
2) tiempo fijado por ley.
Además usucapión significa adquirir algo por el uso. Es un modo de adquirir derechos reales por actos entre vivos y de forma gratuita.
En cuanto a la posesión el CCyC la regula dentro de las relaciones de poder que comprende la posesión y la tenencia. El Artículo 1909 señala que hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Mientras el art. 1910 señala que hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Por eso como se puede apreciar la tenencia no será suficiente para adquirir un derecho real, lo que sí es posible a través de la figura de la posesión.
La posesión puede ser incluso de mala fe, pero no clandestina porque para usucapir el legislador requiere que la posesión sea ostensible es decir pública no clandestina. De esta manera el titular dominial tiene la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce sobre un bien que le pertenece y puede oponerse a ella.
Hay dos clases de prescripción:
1) la larga que requiere la posesión durante el plazo de diez años (10 años) o de veinte años (20 años) y
2) la breve, en la que el plazo es de diez años (10 años) o de dos años (2 años) y además en este caso se necesita contar con justo título y buena fe.
Entonces se puede decir que “la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir el dominio (prescripción larga) o de consolidar una adquisición hecha (prescripción breve), por la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos por la ley.[1]”
Si bien la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo general de adquirir los derechos reales, debe tenerse presente que quedan fuera de su alcance los derechos reales que no se ejercen por la posesión como por ejemplo aquéllos que garantizan un crédito y que son la hipoteca, la prenda y la anticresis.
Respecto a las servidumbres positivas (que no se ejercen por la posesión, sino por actos posesorios, conforme el art. 1891 CCyC), el Código Civil distinguía en su art. 2975 entre continuas y discontinuas; las primeras prescribían a los 20 años, y las últimas no prescribían. Con la desaparición de esta distinción en el CCyC, no está definido si ambas prescriben a los 20 años, o si no prescriben por no ejercerse mediante la posesión; en este aspecto habrá que esperar las definiciones de la jurisprudencia.
También deben descartarse como posibles de usucapir, los derechos reales que no se ejercen por actos posesorios, como las servidumbres negativas, y aquellos casos especiales en los que la ley excluya la posibilidad de usucapir.
Para justificar la Usucapión se han ensayado múltiples fundamentos como los siguientes:
• Seguridad del tráfico jurídico: la circulación de los bienes requiere que los estados de hecho de larga data cobren fijeza, a los efectos de que quienes confiaron en la apariencia, no se vean luego perjudicados. Por lo tanto interesa al orden público proteger tales estados.
• Desde un punto de vista registral, la usucapión convalida títulos nulos o inexistentes, y pone un límite temporal al estudio de los mismos.
• Según una parte de la doctrina, hay un doble fundamento: por un lado, premiar al que durante mucho tiempo hizo producir la cosa y la mantuvo en condiciones, poniéndola de alguna manera al servicio del bien común, aun sabiendo que tenía un derecho poco estable; y por otro lado, castigar a aquel que se desentiende de su dominio en perjuicio del bien común.
En definitiva quienes se benefician con la prescripción adquisitiva son: por un lado quien quiera darle un destino útil a la cosa, hacerla económicamente rentable aun en desmedro del titular del dominio cuando éste haya abandonado la cosa o bien se haya desinteresado de la misma¸ por otro lado se beneficia el estado porque el individuo comienza a abonar los impuestos y las tasas que graven el inmueble. Ahora bien, veremos más adelante que como es sabido el no uso no extingue el dominio y por otra parte el titular dominial deberá contar en el caso de Juicio De Usucapión con todas las garantías de defensa de juicio. Es por eso que el CCyC dispone en el art. 1905 una serie de resguardos al derecho del propietario sobre el bien que se pretenda usucapir como por ejemplo la anotación de la litis y a estos resguardos se suman los que reglamentan e implementaron la ley 14159 en cada provincia, así por ejemplo el nombramiento de defensor de oficio en el caso de rebeldía o desconocimiento del domicilio del titular dominial.
[1] Highton Elena. Dominio y Usucapión. Parte 1. Editorial Hammurabi, 1983. Pág. 135.