2. Diferencias con otras figuras

a) Comunidad de bienes

Tanto la propiedad horizontal como la comunidad de bienes (de la cual el condominio solo es una manifestación) son dos figuras diferentes, cada una de las cuales posee una serie de rasgos propios en su contenido que las caracterizan y las distinguen, si bien es cierto que también tienen algunas semejanzas.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, en cambio en la propiedad horizontal los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.

La comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que varios sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la propiedad horizontal se caracteriza por la idea de que varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son aquellos susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los bienes comunes del edificio y de la urbanización, que son aquellos necesarios para el uso y disfrute de los mismos.

Resulta útil analizar ambos institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos:

Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la comunidad de bienes encontramos que varios sujetos son titulares de un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en ambas figuras una pluralidad de titularidades jurídico-reales que coexisten de forma simultánea.

Elemento objetivo: En la propiedad horizontal existen dos planos distintos, correspondiéndose uno con el derecho de propiedad individual por parte de los sujetos sobre los elementos privativos y otro con el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

Por el contrario, en la comunidad de bienes hay un mismo derecho real que recae sobre la cosa objeto de la comunidad, no habiendo coexistencia de una pluralidad de situaciones jurídicas.

Dentro del elemento objetivo encontramos otra diferencia importante entre propiedad horizontal y comunidad de bienes, ya que en la primera solo cabe el derecho de propiedad y de copropiedad, mientras que en la comunidad de bienes el derecho que pertenece pro indiviso a varias personas puede ser el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real.

Debe tenerse en cuenta, dentro del objeto de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal, la cuota. La cuota es, dentro del régimen de la comunidad de bienes, la porción ideal correspondiente a cada comunero que determina el uso, disfrute y disposición de la cosa común de cada uno, así como las cargas y la incidencia del voto de cada comunero, mientras tanto, la cuota en la propiedad horizontal es distinta, ya que esta, que debe encontrarse recogida en el título constitutivo, no se establece en función de la porción de derecho que cada sujeto tenga sobre la cosa ni determina el uso y disfrute del bien, sino que únicamente determina el valor del voto y la participación de cada propietario en el pago de las contribuciones comunes.

b) Conjuntos inmobiliarios

Los conjuntos inmobiliarios se encuentran reconocidos como derecho real en el artículo 1887 inc. d del C.C.C.N. y están regulados en el Título VI, Capítulo primero. Es en el artículo 2073, donde se define a este derecho, que a diferencia del resto de los derechos reales que se determinan de acuerdo a las facultades que su titular puede ejercer sobre el objeto, aquí se lo hace mediante la descripción de los elementos perceptibles que los caracterizan.

De esta forma, es que reza el artículo 2073: “Son Conjuntos Inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.

Con esta definición se desprende la intención de los codificadores de abarcar dentro del concepto de los conjuntos inmobiliarios la más amplia acepción, reconociendo diferentes tipos de urbanizaciones, que por la finalidad u objeto tienen otro nombre y otras características no estructurales. Así, un conjunto inmobiliario puede ser un club de campo o un parque industrial. Estos últimos, responden a las nuevas formas de desarrollo relacionadas con los asentamientos industriales reunidos cerca de las zonas fabriles.

Todos los propietarios que vivan en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal se regirán por las normas estipuladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y por los reglamentos internos que se dicten. Los habitantes de los conjuntos inmobiliarios también cuentan con un Reglamento de Propiedad Horizontal y prevén un régimen disciplinario como las normas que contienen los reglamentos internos.

En cuanto a sus órganos, ambos derechos reales se rigen por los mismos órganos, como ser la tomade decisiones a través de asambleas y tienen un consorcio con personalidad jurídica, como lo exige el artículo 2074 del CCyC de conjuntos inmobiliarios, al nombrar las características “ (…) entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas”. Ambos deben nombrar una persona física o jurídica como administrador y pueden optar por el Consejo de Propietarios.

A su vez, las dos modalidades reúnen la característica de tener partes privadas y otras de uso común. En la redacción del artículo 2042, dentro de la normativa de propiedad horizontal ejemplifica las cosas que son comunes a todos los propietarios, aunque no indispensables. De tal manera enumera la piscina, al solárium, al gimnasio, al lavadero, al salón de usos múltiples, etc. Téngase en cuenta que estas comodidades son propias de los barrios cerrados y de los clubes de campo que suman además otros servicios.

Ambos tienen la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes, mediante el pago de expensas.

Tanto la propiedad horizontal como los conjuntos inmobiliarios cuentan con sectores privados y otros comunes, que son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La diferencia a remarcar es que, mientras el terreno en la propiedad horizontal es de propiedad común de los copropietarios, en los conjuntos inmobiliarios sólo son comunes las partes del terreno destinadas a vías de comunicación, acceso y comunicación.

c) Derecho de superficie

El derecho de superficie de acuerdo con el artículo 2114 es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, y que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica de los derechos de plantar, forestar o construir, o bien sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente y dentro de lo previsto en el mismo código y las leyes especiales.

Las diferencias específicas que presentan el derecho de superficie y el de propiedad horizontal conlleva a que se excluyan entre sí; comparten el género de derechos reales, pero no cabe aceptar tal confusión en el nuestro medio dado que el artículo 1887del Código Civil y Comercial en distintos incisos lo deja bien claro.

En el ordenamiento argentino el CCyC establece respecto del derecho de superficie: que es un derecho real; que su objeto es un inmueble; que exige escritura pública para su constitución como forma instrumental ineludible e inscripción a efectos de publicidad, por una interpretación sistémica de este instituto junto con los artículos 1017 inc. A), 1892, 1893, y con la ley 17.801;que es temporal, por un máximo de setenta años cuando se trata de construcciones, contados desde la adquisición del derecho de superficie, es decir, a partir de la fecha de la firma de la escritura pública que instrumenta la constitución del derecho real con la entrega de la posesión, reuniéndose el título y el modo suficientes; que puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte materialmente determinada del mismo; que están legitimados para constituirlo los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal; que puede constituirse por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte, no pudiendo adquirirse por usucapión veinteañal; que implica una suspensión temporal del principio de accesión en el dominio de los inmuebles quedando excepcionalmente separada la propiedad del terreno de la propiedad de la superficie o de lo edificado en la superficie; que producida su extinción, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario; que es dual.

Pero lo cierto es que el derecho de superficie es temporal, mientras que la propiedad horizontal no.