Introducción

Introducción aclaratoria

El DNU 70/2023, entró en vigencia el 29/12/2023. Conforme a su art. 249 derogó la ley 27.551. El art. 250 modificó el art. 765 del CCyC, sobre obligaciones de dar dinero local y extranjero; el art. 251 modificó el 766 de CCyC sobre obligación del deudor de entregar moneda de curso legal en el país y foránea; el art. 252, modificó el art. 958 del CCyC sobre libertad de contratación; el art. 253 modificó el art. 960 del CCyC sobre limitación a las facultades de los jueces de modificar estipulaciones de los contratos; el art. 254 modificó el art. 989 del CCyC referido al control judicial de las cláusulas abusivas; el at. 255 modificó el art. 1196 del CCyC sobre fianza, depósitos de garantía y periodicidad del pago de alquileres; el art. 256 modificó el art. 1198 del CCyC eliminado el plazo mínimo locativo; el art. 257 modificó el art. 1199 del CCyC sobre la moneda de pago y actualización de los alquileres; el art. 258 derogó el art. 1202 del CCyC sobre el pago de mejoras; el art. 259 derogó a los arts. 1204 del CCyC sobre pérdida de luminosidad en el inmueble y 1204 bis del CCyC sobre facultad del locatario de compensar gastos a cargo del locador con alquileres; el art. 260 incorpora el inciso d) al art. 1219 del CCyC sobre causales de resolución imputables al locatario; el art. 261 modifica el art. 1220 del CCyC sobre resolución imputable al locador; el art. 262 modifica el art. 1221 del CCyC sobre la facultad resolutoria anticipada incausada del locatario; y el art. 263 deroga al art. 1221 bis del CCyC sobre renovación del contrato locativo de vivienda.

En consecuencia, salvo las modificaciones antes referidas establecidas por el DNU 70/2023, sancionado el 20/12/2023, que entró en vigencia el 29/12/2023, todas las demás normas del Cap. 4 del Título IV (locación) del CCyC, al haber sido derogadas las leyes 27.551 y 27.737 quedan vigentes los artículos que no fueron modificados por el DNU 70/2023 tal cual estaban al momento de la entrada en vigencia del código, el 1º de agosto de 2015.

Ámbito de aplicación temporal conforme DNU 70/2023. Advertencia previa.

La parte del DNU 70/2023 que reforma el capítulo de las locaciones del Código Civil y Comercial (en adelante “CCyC”), rige desde el 29 de diciembre de 2023, por lo que se aplicarán a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia y por lo tanto no serían aplicables a los contratos en curso de ejecución. Si bien según el art. 7º CCyC que en su parte «in fine» establece que en los contratos en curso de ejecución no se aplicarán sus disposiciones supletorias «…Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución…»; ergo, aunque la norma no lo dice, sí se aplicarán las de orden público, sin embargo, la presente es una norma especial que prevalece sobre la general, que es el referido art. 7º y por tanto no abarca a los contratos en curso de ejecución.

Disposiciones de orden público

En el Cap. IV del CCyC -locaciones- y en la premencionada ley, no existen disposiciones que establezcan cuáles son las imperativas, tal como sucedía con la derogada ley 23.091. Serán la doctrina y la jurisprudencia las que llenarán este vacío tan importante de orden práctico. La regla general conforme al art. 962 CCyC establece que las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (imperativa). Por su lado el art. 12 del CCyC establece que «Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público…». Es lamentable que este DNU 70/2023 no haya corregido tal falencia. Nosotros señalaremos las disposiciones que estimamos imperativas.