Aclaración previa respecto al DNU: 70/2023
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023 el 29/12/2023, se han producido importantes modificaciones en la legislación sobre locaciones urbanas, que importan un verdadero cambio copernicano desde todo punto de vista, ya que no existen antecedentes similares en nuestro derecho positivo.
La locación urbana, especialmente la de destino habitacional, siempre tuvo normas tuitivas en favor de los inquilinos, tales como las leyes 13.581 del año 1949 que impuso a los propietarios de inmuebles desocupados la obligación de darlos en locación dentro de los 30 días de intimados y que en caso de negativa, el Poder Ejecutivo podía hacerlo por ellos; la ley 15.775 de 1958, dispuso la prórroga de los contratos de locación urbana y facultó a los jueces a autorizar permutas entre locatarios, imponiéndole forzadamente al locador un nuevo inquilino; y así los decretos leyes 1580/43, 160/55, leyes 16.485, 16.654, 17.368, 18.880, 20.625, 20.969, impusieron sucesivas prórrogas compulsivas de los contratos y congelamiento de los alquileres, agravando aún más el déficit habitacional, ya que los inversores dejaron de construir inmuebles para destinarlos al alquiler de vivienda, hasta que la ley 21.342, de 1976, denominada de Normalización de las Locaciones Urbanas vino a establecer plazos graduales de restitución de las viviendas dadas en alquiler mediante contratos de larga data que se fueron prorrogando por diversas leyes y congelando los alquileres y así liberando paulatinamente los precios de acuerdo a los valores de mercado. Con esta normativa se fue restaurando la confianza del inversor en vivienda. Luego se sancionó la ley 23.091 en 1984, que disponía normas con finalidad protectora para las locaciones habitacionales, pero de modo indirecto, sin alterar los plazos y los precios y mantuvo la legislación del Código Civil (CCVS) en la materia, coexistiendo con el mismo, hasta el 31 de julio de 2015, cuando al día siguiente entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). Luego, las leyes 27.551 y 27.737, modificaron las disposiciones del CCyC, originando con la excesiva protección de los derechos del locatario, el efecto contrario al querido, desabasteciendo al mercado locativo de vivienda en forma exponencial, hasta llegar prácticamente a “oferta cero” en diciembre de 2023, la cual aumentó automáticamente con tendencia a normalizar el mercado en poco tiempo en forma inmediata a la entrada en vigencia del DNU 70/2023, cuya normativa en materia locativa vino a equilibrar los derechos y obligaciones recíprocos entre locador y locatario y brindar un marco de mayor seguridad jurídica, que finalmente beneficia a todas las partes, especialmente al locatario, que ante el aumento de la oferta locativa puede elegir y negociar el precio en posición de igualdad.
El DNU 70/2023, modificó varios artículos del Cap. 4 Título IV (locación) del CCyC y, además, al haber derogado las leyes 27.551 y 27.737 restableció la vigencia de los artículos del CCyC que habían sido modificados por dichas leyes, quedando redactados los que no fueron modificados por el DNU 70/2023, tal como lo estaban el 1º de agosto de 2015.
También aclaramos que por practicidad, cuando mencionemos al Código Civil de Vélez Sarsfield utilizaremos la abreviatura “CCVS” y respecto al Código Civil y Comercial de la Nación, “CCyC”.
El DNU 70/2023, entró en vigencia el 29/12/2023. Conforme a su art. 249 derogó expresamente la ley 27.551, mas omitió referirse a la ley 27.737. Ante tal panorama, debería tenerse en cuenta que la referida normativa 27.737 consta de un total de 14 artículos, de los cuales, los 7 primeros están abocados a modificar cambios introducidos por su antecesora, la ley 27.551 (expresamente derogada por el DNU 70/2023). Por su parte, el resto de los artículos de la ley 27.737 (arts. 8 al 14) versan sobre incentivos fiscales, entrada en vigencia de la ley e invitación a las distintas provincias y a CABA, a adherirse a la implementación de tales incentivos fiscales.
Así las cosas, podría sostenerse que el DNU 70/2023 derogó expresamente la ley 27.551, y por traslación, derogó los arts. 1 a 7 de la ley 27.737, quedando vigentes únicamente aquellos que se refieren a los incentivos fiscales, los cuales, para ser operativos, requieren que sean reglamentados.