6. Jurisdicción y competencia

a) Noción previa

Es común confundir jurisdicción con competencia, aunque ello se ha generalizado tanto, que en la práctica se ha tornado indistinto, sin embargo a los efectos de establecer una cierta precisión terminológica, definiremos ambas figuras, sin perjuicio que admitamos por razones de practicidad la confusión en su utilización, incluso contenida en algunas normas, entre ellas el art. 100 de la CN en su texto anterior a la reforma de 1994, que hoy es el art. 116, cuando se refiere a la “jurisdicción marítima”, que en realidad debería decir “competencia”, sin que la reforma haya corregido esta imprecisión terminológica. Igual caso se presenta con el antiguo art. 101 de la CN, que hoy es el art. 117.

Jurisdicción: Es la potestad que tiene el órgano jurisdiccional de administrar justicia.

Competencia: Es la aptitud del juez para ejercer su jurisdicción en un caso determinado, en razón de la materia y del territorio (conf. art. 5º CPCCN). En relación al contrato de locación, cuanto nos interesa es la competencia territorial y la posibilidad de prorrogarla.

b) Competencia en razón de la materia

La competencia en relación a la materia –desalojo de inmueble es en el ámbito territorial de la Capital Federal, la justicia nac. en lo civil, debiendo entender en primera instancia, los juzgados patrimoniales. Esto es independiente del destino lucrativo de la finca o la calidad de comerciantes de las partes. También serán competentes los mismos tribunales en relación a todos los procesos derivados del contrato locativo, a más del desalojo, el cobro ejecutivo de alquileres, multas, consignación de alquileres, llaves, depósito de garantía, homologación de convenios de desocupación, reconocimiento de calidad de inquilino, cumplimiento de contrato, fijación de monto, reajuste equitativo de alquileres, daños y perjuicios, recupero de inmueble abandonado, desalojo de intrusos y comodatarios, desalojo en el leasing, antes del ejercicio de la opción de compra, etc. La competencia civil cede ante procesos especiales, como el concurso o quiebra, aunque sólo para el caso de desalojo, dado que no posee contenido patrimonial, pero la jurisprudencia no es uniforme al respecto.

c) Competencia federal

Respecto a la competencia federal, se presentan dos supuestos: 1) Competencia originaria de la CSJN en el proceso de desalojo: Cuando sean partes una provincia y los vecinos de otra; o un ciudadano extranjero; una provincia y un estado extranjero; un embajador, cónsul, vicecónsul diplomático extranjero, siempre que hubiere actuado en el ejercicio de sus funciones específicas (art. 117 CN y 24 decr.-ley 1.285/58); 2) Competencia de los tribunales federales inferiores en el proceso de desalojo: Cuando sean partes la nación o sus organismos autárquicos o descentralizados; vecinos de diferentes provincias, ciudadanos argentinos y extranjeros, cónsules o vicecónsules extranjeros, que no hubieren actuado en el ejercicio de sus funciones oficiales específicas.

Sin embargo, al respecto no hay uniformidad de criterio, pues en algunos casos se ha decidido la competencia originaria de la CSJN, por ej. en demandas de desalojo promovidas por vecinos de la Cap. Federal contra provincias (CSJN, Fallos, 294:74, Dorre, Guillermo Roberto c/Provincia de Córdoba) o de éstas contra vecinos de otras provincias. Pero en otros, como el desalojo de entes nacionales o de embajadas o consulados extranjeros, promovidos por particulares, se ha declarado competente la justicia nacional en lo civil y no la CSJN (CSJN, Fallos, 259:387, Descalzo, Ernesto y Otros c/Consejo Nacional de Educación; 272:75, San Martín S.A. c/Consejo Nacional de Educación. Papandrea de Chiesa, Josefa). También hay supuestos como el contemplado por la Constitución de la Prov. de Tucumán, en su art. 18, que impone la competencia originaria de la Corte Suprema provincial en los procesos contenciosos en los cuales la provincia resulte demandada “sobre propiedad y obligaciones contraídas”, entre los cuales, más allá de imperfecta frase del texto constitucional, innegablemente alcanza a la pretensión de desalojo.

Embajadas y consulados extranjeros y embajadores y cónsules extranjeros. En relación a la pretensión de desalojo de embajadores, cónsules y ministros plenipotenciarios extranjeros, en principio es competencia del CSJN, conforme el art. 24, inc. 1º del decr.-ley 1.285/58. Pero si la demanda se dirigía contra un estado extranjero, éste podía invocar la inmunidad de jurisdicción. Sin embargo, la jurisprudencia fue evolucionando y la justicia nacional en lo civil se declaró competente en detrimento de la originara de la CSJN en casos donde se demandaba al estado extranjero y no al embajador, que sería ámbito de competencia originaria del alto tribunal (“Es ajena a la jurisdicción originaria de la Corte Suprema la demanda deducida contra el Consulado de una nación extranjera por desalojo de la casa que ocupa.”, Dithurbide Segura, Mariana y Otros c/Consulado de Brasil en Bahía Blanca, CSJN, 1956, Fallos 236:389). Esto fue reafirmado legislativamente con la sanción de la ley 24.488 (promulgada por decr. 849/95), que si bien en su art. 1º impone la inmunidad de jurisdicción de los estados extranjeros (basado en la Convención de Viena), sin embargo, para el caso específico de acciones sobre inmuebles ubicados en territorio nacional (entre ellas el proceso de desalojo), no podrá invocarse la referida inmunidad (art. 2º inc. f).

Prórroga convencional de la competencia federal. Como no se trata de normas imperativas, es posible pactar contractualmente la prórroga de la competencia federal en razón de las personas, renunciando expresamente al fuero federal, así se trate de personas de derecho público, pactando por ej. en un contrato locativo ente un particular y una provincia, el sometimiento a los tribunales ordinarios de la Cap. Federal También hay una prórroga tácita, cuando se inicia la acción en un tribunal provincial, el demandado extranjero o el vecino de otra provincia contesten demanda sin oponer la excepción de declinatoria, con lo cual se considerará que acepta la competencia del tribunal provincial y no de la CSJN (art. 12, inc. 4º ley 48).

Casos dudosos de competencia civil o comercial. Hay numerosos casos que presentan dudas respecto a la competencia en relación a la materia, que la jurisprudencia ha resuelto, en ocasiones contradictoriamente, coincidimos con Areán en quien se ha destacado por elaborar una solución que aunque práctica, busca con un profundo criterio de equidad llegar a soluciones jurídicas que respetan la contemporánea tendencia de agilizar los procesos sin menguar las posibilidades defensivas de las partes y nos ha dado variados ejemplos de fallos en favor de su tesitura (Areán, Beatriz A., Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As. 2004, p. 91):a) Comodato en que una de las partes es comerciante: Es competencia de la justicia comercial (CNCiv, Sala Tribunal de Superintendencia, 16/05/96, Cooperativa Gualcamayo Ltda., c/Vieyra, Pedro, LL, 1974-F,974);b) Desalojo de cochera en garaje: Es competencia comercial, dado el carácter especial del contrato de garaje, que abarca la locación de cosas, el depósito y la locación de servicios (CNCiv, Sala Tribunal de Superintendencia, 26/09/96, González de Casa, Nélida G. c/Fain, Ernesto, LL, 1998-A,487, J. Agrup., caso 12.315);c) Leasing, pre ejercicio de la opción de compra: Es competente la justicia civil, en virtud del art. 452 del Cód. Com. (derogado), que no considera mercantil la compraventa de bienes raíces y muebles accesorios y las reglas de la competencia contenidas en los arts. 42 y 43 bis del decr. 1.285/58 (CNCom, Sala C, 27/06/03, Provincia Leasing c/Inmobiliaria Bullrich S.A., LL, 2003-D,956);d) Contrato de explotación de local en “shopping center”: Se optaron dos soluciones distintas. En un caso de demanda anticipada de desalojo, en Unicenter Shopping, se resolvió que es competente la justicia civil, aunque las partes contratantes revistan la calidad de comerciantes y se trate de un contrato de concesión no exclusiva para la comercialización de muebles (CNCom, Sala B, 29/10/93, Lexis, Nº11/19530). En otro supuesto, se sostuvo la competencia civil, en razón que la materia reviste carácter de orden público –desalojo de inmueble y no interesa el carácter de comerciantes de las partes, sino la relación sustancial contrato sobre inmueble (CNCiv, Sala H, 12/09/03, SJ 1.196, ED, 207-517);e) Contrato de concesión: Sería competencia comercial, si fuera concesión de inmueble, con precio mensual ajustable, más un porcentual de las ventas y el control de ellas por el concedente;f) Demanda anticipada de desalojo contra concesionario: Se resolvió que debe entender la justicia comercial, por revestir la concesionaria el carácter de comerciante y vínculo contractual con el actor es comercial (CNCiv, Sala E, 05/05/97, Centro Gallego de Buenos Aires c/Hofmann de Grispo, María R. y Otros, LL, 1997-E,1076, jurispr. agrup. 12.077).

d) Competencia en relación al territorio

La competencia en el orden nacional, está regulada por el art. 5º del CPCCN. Es prorrogable por convenio especial, conforme a los arts. 75 y 78 CCyC, cual impone que la elección de un domicilio implica la extensión de la jurisdicción que no pertenecía sino a los jueces del domicilio real de las personas y, el art. 2º CPCCN determina que la prórroga puede establecerse mediante convenio donde las partes expresen su voluntad de someterse a la competencia de un tribunal con competencia en un determinado territorio.

e) Fuero de atracción

En principio, los procesos universales (sucesorios y concursales), ejercen atracción de los exptes. relacionados con ellos, por aplicación del principio procesal de concentración ante el mismo juez que entiende en el litigio principal. Es de orden público, por cuanto las partes no pueden dejarlo sin efecto y se aplica de oficio, en cualquiera etapa del proceso. Este principio prevalece sobre el fuero federal por el art. 12 inc. 1º de la ley 48, revalidado por el art. 112 de la ley 1.893.

1. Proceso sucesorio

Legitimación pasiva. Desalojo del causante locatario. Conforme a los arts 2336 y 2643 CCyC, la jurisdicción sobre la sucesión corresponde al juez del último domicilio del causante, ante quien deben entablarse las acciones personales de los acreedores del difunto, antes de la división de la herencia, por ello el proceso de desalojo del locatario fallecido es atraído por su sucesorio. Es importante destacar, que el juicio de desalojo debió ser iniciado antes del fallecimiento del locatario, para que la sucesión lo atraiga, porque si se trata del desalojo de continuadores de la locación del locatario fallecido (arts. 1189 y 1190 CCyC) que han incumplido con el pago de alquileres u otras obligaciones contractuales o vencimiento del plazo, el sucesorio no ejercerá atracción, pues los demandados son otros sujetos pasivos distintos del locatario fallecido.

Legitimación pasiva. Desalojo del causante intruso.Con la intrusión ocurre lo mismo, pues el intruso fallecido, carece de vinculación jurídica con el propietario actor, por lo tanto no hay atracción.

Legitimación pasiva. Demanda por cobro de alquileres. En caso de fallecimiento de un demandado en cobro de alquileres, al ser atraído este proceso por el sucesorio, aunque se trate de uno de los fiadores, conforme el art. 49 del Reglamento para la justicia nacional en lo civil, respecto a esos procesos promovidos en virtud de un mismo contrato locativo relacionado con un mismo inmueble, el sucesorio ejerce atracción (Areán, ob. cit., p. 135). Esto puede convertirse en un supuesto no pensado e indeseado, que demora el proceso, por ello, opinamos, que ante esta situación, a veces podría ser conveniente desistir de la demanda contra el demandado fallecido y continuar contra los otros y con la pretensa de desalojo.

Legitimación activa. Administrador del sucesorio. “El administrador designado en la sucesión se encuentra habilitado para promover el desalojo de un inmueble que forma parte del acervo hereditario pues dicho acto, en principio, importa uno de administración para cuya realización no sería menester de una autorización expresa; y si bien es de práctica solicitar autorización para iniciar el proceso, como con acierto se ha destacado, no es necesario tal recaudo a fin de tener personería, siendo suficiente a tales efectos con acompañar el testimonio de la designación con la constancia de haberse aceptado el cargo (CNCiv, Sala F, 16/05/14, “Carreira, María Isabel s/Sucesión ab intestato c/Sánchez, Gladys Norma y Otro s/Desalojo por vencimiento de contrato”; CNCiv, Sala I, 31/05/2018, “G., D. C. s/Sucesión testamentaria c/V., P. M. y Otro s/Desalojo por falta de pago”, expte. 93.877/2015, elDial AAAACB).

2. Proceso concursal y de quiebra

En principio, en el ámbito de la Capital Federal, la mayoría de la jurisprudencia, tanto de la CNCiv como de la CNCom, se ha pronunciado por la procedencia del fuero de atracción en el concurso o quiebra, pero no estamos de acuerdo a esta posición, pues el proceso de desalojo no persigue una finalidad patrimonial, ni vulnera el principio de concurrencia, tampoco la “par condicio creditoris”. Podría, considerarse que el desalojo tendría finalidad económica en el caso de tratarse de un inmueble de explotación comercial o industrial de importancia para la fallida y en consecuencia el desalojo tramitaría en sede de fuero comercial, así lo ha resuelto alguna jurisprudencia que establece que el desalojo del inmueble sede de las actividades comerciales de la concursada debe tramitar ante el juez del concurso porque en este caso, el desalojo sería una acción de contenido patrimonial ya que el uso del bien locado constituye un valor incorporado al patrimonio del locatario demandado” (CNCiv, Sala A, 17/10/02, DJ, 2003-2,375).

Concepto: En relación al tema, debemos partir de dos principios liminares que rigen ambos institutos, en principio opuestos:

El fuero de atracción concursal está íntimamente relacionado con el principio de universalidad y concentración de este tipo de procesos, a fin de unificar ante el juez del concurso el trámite de todas las acciones de contenido patrimonial contra el concursado, para asegurar a los acreedores la concurrencia y la pars conditio creditorum, así en principio, todos los acreedores estarán en igualdad de tratamiento de sus créditos.

El desalojo no tiene contenido patrimonial, contrariamente al proceso de cobro de alquileres y demás deudas derivadas de la relación locativa, donde es indiscutible la entidad patrimonial de la pretensa; por ello en principio, no corresponde aplicar el fuero de atracción del concurso para el proceso de desalojo. La vieja ley concursal 11.719 en su art. 21 consideraba que la convocatoria de acreedores no suspendía el desalojo y consecuentemente no debía ser atraído por el concurso. Luego la ley 19.551, en su art. 22 inc. 1º dispuso que la apertura del proceso concursal producía la suspensión del trámite de los juicios de contenido patrimonial y la radicación ante el juzgado del concurso de todos los procesos suspendidos; consecuentemente, como el desalojo no posee contenido patrimonial, no debe ser atraído por el concurso. Actualmente, por imperio de las reformas legislativas en materia concursal de la ley 24.522, la apertura del concurso preventivo también produce ante el juzgado del concurso la radicación de todos los juicios patrimoniales contra el concursado y los actores podrán optar entre presentarse a verificar sus créditos en base al art. 32 y conc. o continuar el trámite de los procesos de conocimiento hasta el dictado de la sentencia, que servirá como pronunciamiento verificatorio, siempre ante el juez del concurso.

Únicamente se encuentran excluidos de la atracción, los procesos fundados en las relaciones de familia y los expropiatorios. Para la etapa de la quiebra sucede lo mismo, salvo que la tramitación de los juicios atraídos se suspende cuando la sentencia que decreta la quiebra se encuentra firme.

3. Interpretaciones jurisprudenciales contradictorias

En el orden nacional, existen diversos fallos de la justicia civil y de la comercial, totalmente opuestos respecto al fuero de atracción. La primera se inclina mayoritariamente por la inaplicabilidad del fuero de atracción y, la segunda, salvo contados pronunciamientos aislados, por la universalidad del proceso concursal y el consecuente desplazamiento del juez que interviene en el desalojo hacia el que entiende en el concurso.

4. Justicia nacional en lo civil

Fallos que excluyen al desalojo del fuero de atracción.

A nivel Superintendencia de Cámara, se ha dispuesto que: “La suspensión de las acciones individuales y el fuero de atracción concursal no rige para el juicio de desalojo promovido al concursado con fin de lograr la restitución de un bien cuya titularidad no corresponde al deudor en concurso. Ello, por cuanto los juicios de desalojo pueden ser iniciados o perseguidos no obstante la apertura del concurso, pues no se trata de aumentar el número de acreedores o verificar si las acreencias recaen sobre bienes del deudor, ya que los inmuebles que los provocan no son del convocatario y, por ende, no se ven afectados aquellos principios que la institución tiende, precisamente, a proteger” (Pontarollo, Pierina c/Cassap, Abraham Jorge s/Desalojo por falta de pago y/o vencimiento de contrato, sent. interloc., CNCiv, Trib. Superintend., recurso S003939, 13/02/97, LL, 1998-C,959 y elDial ae607).

Diversas Salas de la Cámara Civil se han pronunciado coincidentemente: “No opera el fuero de atracción del juez del concurso frente a una causa en la que se reclama la restitución de la unidad locada, ya que no se trata de aumentar o verificar si las acreencias recaen sobre bienes del deudor, pues la cosa objeto del desalojo no es del convocatario y, por ende, no se ven afectados los principios que el fuero de atracción tiende a proteger” (CNCiv, Sala E, 21/06/00, ED, 192-282); “Los juicios de desalojo quedan excluidos, por su naturaleza, del fuero de atracción, pues no implican el aumento del número de acreedores a verificar, ni sus efectos sobre los bienes del deudor. Ello es así aun cuando aquél se origine en la falta de pago de los alquileres, pues el objeto no es el cobro de los mismos sino la rescisión del contrato y la consiguiente restitución del bien, efecto que no perjudica la finalidad del fuero de atracción” (CNCiv, Sala I, 28/05/98, ED, 183-82). “El fuero de atracción del concurso preventivo es inaplicable al juicio de desalojo entablado contra el concursado con la finalidad de recuperar la tenencia del inmueble locado por haber vencido el término locativo, pues en tal caso carece de contenido patrimonial al no pretenderse el cobro de suma alguna de dinero” (CNCiv, Sala K, 08/11/02, LL, 2003-B,595; en el mismo sentido, esta Sala el 15/04/92, Lexis, Nº10/5889). También la Sala L, ha resuelto contrariamente a la admisibilidad de la atracción, aunque en voto dividido (CNCiv, Sala L, expte. L060592, 30/04/03, María Ivonne S.A. c/Clinicien Sistema de Salud S.A. s/Desalojo por venc. de contrato, elDial ae1b79).

Fallos que admiten la atracción jurisdiccional concursal.

Algunas Salas se han pronunciado contra la exclusión del desalojo: “El juicio de desalojo del inmueble sede de las actividades comerciales de la concursada debe tramitar ante el juez del concurso, pues en tales supuestos el desalojo es una acción de contenido patrimonial ya que el uso de la cosa locada constituye un valor incorporado al patrimonio del locatario demandado” (CNCiv, Sala A, 17/10/02, DJ, 2003-2,375); “El juicio de desalojo del inmueble sede de las actividades comerciales de la concursada debe tramitar ante el juez del concurso, dado que en virtud de la ley 24.522 son atraídas a la jurisdicción concursal todas las acciones en las cuales sean reclamados derechos patrimoniales y el desalojo es una acción de contenido patrimonial ya que el uso de la cosa locada constituye un valor incorporado al patrimonio del locatario demandado” (CNCiv, Sala F, 17/09/98, LL, 1999-C,18); “La acción de desalojo contra el concursado es atraída por la jurisdicción concursal (art. 22 de la ley 24.522) dado su contenido patrimonial, pues el uso de la cosa locada constituye un valor incorporado al patrimonio del locatario demandado” (Sucesión de Abraham Isaac Bak c/Bell Mar SACIFI s/Desalojo por vencimiento de contrato (sent. interloc., CNCiv, Sala F, recurso F290.694, 10/04/00), elDial ae142d).

5. Justicia nacional en lo comercial

“Cualquier sea el criterio que se sustente en punto a si las acciones de desalojo están comprendidas en el art. 21, inc. 1º (ley 24.522), en cuanto se refiere a la atracción que ejerce el concurso respecto a todos los juicios de contenido patrimonial contra el concursado, es conveniente que el proceso pase a la órbita del juez que interviene en dicho juicio universal, máxime considerando que, en el caso, el objeto de dicha acción es un inmueble en cual la demandada desarrolla su explotación comercial” (CNCom, Sala A, 29/10/96, LL, 1997-C,261); “Corresponde entender en el juicio de desalojo instado contra el concursado al juez del concurso preventivo en atención al fuero e atracción que este ejerce respecto de los juicios de contenido patrimonial, toda vez que dicho proceso tiene por objeto un inmueble en el que el accionado desarrolla su explotación comercial” (CNCom, Sala B, 08/09/03, DJ, 2003-3,923); Desalojo de oficina: Es competente la Justicia Comercial para entender en desalojo de una oficina, alquilada para uso comercial exclusivamente. “…en la acción deducida por desalojo por incumplimiento en el pago de alquileres, originada a partir de la formalización del Contrato de locación de oficina para uso comercial resulta competente la justicia comercial pues, pese a tratarse de una locación inmobiliaria, el mencionado instrumento refiere a un “uso exclusivo de oficina comercial de servicios, quedando expresamente prohibido otro destino que el mencionado”, lo cual no es subsumible estrictamente en el típico alquiler de inmuebles de competencia de la justicia civil” (CNCom, Sala F, 07/02/2019, “Cámara de Asociaciones de Transportistas Argentinos de Carga Internacional (ATACI) c/Seguridad República S.R.L. s/Sumarísimo”, elDial AAB156); Quiebra, Incidente de venta. Desalojo de ocupantes: Todo lo vinculado a la desocupación del inmueble subastado debe ser sustanciado ante el juez de la quiebra, por incidente. La mención en los edictos de que el inmueble se encontraba ocupado que no resulta óbice para que el desalojo se decida por el juez de la ejecución y en el mismo proceso. De conformidad a lo dispuesto por el artículo 589 CPCCN las cuestiones que se susciten con motivo de la desocupación del inmueble subastado deben ser sustanciadas por vía incidental y obviamente por ante el juez de la ejecución y quiebra, en este caso concreto” (CNCom, Sala B, “Herrera Jorge H. s/Quiebra s/incidente de venta s/Desalojo de los ocupantes”, elDial AAB128”).

Conclusión:

De la exégesis jurisprudencial y llegando a una interpretación armónica de la fundamentación civil como de la comercial, sostenemos que:

En principio, el objeto del proceso de desalojo está exento de contenido patrimonial, salvo que se trate de un legitimado pasivo concursado donde en el inmueble locado desarrolle la actividad principal de sus negocios;

Excluimos absolutamente la vivienda y, con algunos reparos, las sucursales comerciales cuando estas no revistan relevancia en la explotación o giro de los negocios del concursado o fallido; al hablar de explotación comercial, también incluimos a los talleres, industrias y oficinas donde se realicen actividades lucrativas, ello, incluso la declaración de quiebra del locatario de inmueble destinado a vivienda, no influye en sus relaciones patrimoniales comerciales y, si se tratara de un locatario con varias relaciones locativas, una de vivienda permanente, otra de turismo o descanso y una tercera lucrativa (comercio, oficina o industria), sólo esta última debería ser atraída por la juicio universal;

Hasta la entrada en vigencia del CCyC, el supuesto de locación mixta (comercio y vivienda, oficina y vivienda) se resolvía atendiendo a la principalidad del objeto locativo y en su caso a la posibilidad de dividir el ámbito locado y, ante la duda prevalecía el destino lucrativo; sin embargo, al entrar en vigencia el art. 1194 CCyC, hubo un cambio copernicano en la interpretación, ya que la nueva norma establece que a los destinos mixtos se le aplican las normas correspondientes a la locación habitacional, lo cual implica una autocontradicción y en algunos aspecto sería hasta irrazonable, ya que la locación de un local comercial importante, con una habitación para vivienda, la convertiría en habitacional de acuerdo a la nueva norma, lo cual produciría cambios en el verdadero destino prevaleciente en el contrato, contrariando la voluntad de las partes (arts. 1061, 1063 y 1064 CCyC),por lo que consideramos que no se trata de una norma imperativa. Opinamos que debe prevalecer lo acordado en el contrato respecto al destino locativo y, así se trate de una locación mixta, regirá lo dispuesto en el contrato en relación al destino principal, sea comercial, oficina o vivienda, conforme al principio de buena fe (art. 961 CCyC) y lo que disponen los arts. 958, 1061, 1063, 1064, 1065 y conc. del CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres según DNU 70/2023 y Cód. Civ. y Com., Colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2024, p. 74). En consecuencia, entendemos que a pesar de lo que diga el desafortunado texto del art. 1194 in fine CCyC, debe prevalecer el principio de razonabilidad y la verdadera intención de los contratantes y remitirse al destino principal.

Estamos en desacuerdo con la interpretación sobre que la demanda desalojo posee contenido patrimonial incluida entre las enumeradas por el art. 21 inc. 11 de la ley 24.522, por no estar expresamente entre las excepciones contempladas por dicha norma (relaciones de familia y expropiación por causa de utilidad pública), porque esta generalización llevaría a suponer que el contrato locativo de vivienda también estaría contenida;

Creemos, que cuanto determina la pauta de inclusión-exclusión es si el uso y goce de un inmueble es un valor patrimonial del concursado; para que la locación sea considerada como valor patrimonial en el desarrollo de los negocios o explotación, sólo debe atenderse a la finalidad, por ello, el destino habitacional puro no debe estar incluido en el fuero de atracción, en esto, coincidimos en líneas generales con Areán (ob. cit. p. 141).

f) Prórroga de la competencia territorial

La competencia territorial es perfectamente prorrogable, porque no están implicadas materias de orden público y, esto se rige por el principio de la autonomía de la voluntad (art. 958 CCyC), porque está establecida en los contratos en razón del interés privado de los litigantes, teniendo en cuenta su conveniencia o comodidad. Por ello en cuestiones netamente patrimoniales, como lo es el contrato locativo, del cual pueden originarse conflictos que deben ser dirimidos en la sede judicial con la competencia territorial que libremente designen las partes en el contrato.

Por el principio del art. 5º inc. 3º del CPCCN, es juez competente en el proceso de desalojo, el del lugar donde deba cumplirse la obligación expresa o implícitamente establecido o sea el contrato locativo y, en su defecto, a elección del actor, el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en él, aunque sea accidentalmente, en el momento de la notificación. De todos modos, si se encuentran implicadas normas de orden público, es inadmisible la prórroga de la competencia territorial, por ej. en los contratos de arrendamiento y aparcería rural (“Las cláusulas del contrato de aparcería que estipulan una prórroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio especial distinto al real del arrendatario, son nulas de nulidad manifiesta en virtud del art. 17 de la ley 13.246 y deben ser tenidas por no escritas. Por la finalidad perseguida el legislador ha calificado la ley como de orden público art.1º impidiéndose de esta forma que se la desvirtúe por convenciones entre particulares. Se concluye en que la ley 22.298 no ha modif. el art. 1º, ni derogado explícita ni implícitamente el art. 17 de la ley 13.246 (Cám. Civil 1ra., Mendoza, 17/09/97, en pleno, Oyhamburu viuda de Crespi, Matilde c/Guillot, María y Bodegas Bernasconi SRL. s/Ordinario, fallo: 97190028, elDial mc539).

Caso práctico de prórroga de competencia territorial.

A efectos prácticos, interesa sobremanera en las provincias donde no rige el procedimiento especial de desalojo abreviado (también denominado de entrega anticipada del inmueble) establecer contractualmente una cláusula de prórroga de la competencia territorial. Por ej., esto es aplicable a los contratos celebrados en las provincias vecinas a las de Chaco, Mendoza, Misiones, Santiago del Estero, Tucumán, donde sus códigos rituales han sido reformados, incorporando el proceso especial de desalojo abreviado, que contempla la entrega anticipada del bien.

g) Tipo de proceso en las causales por falta de pago y vencimiento de contrato en el CPCCN: ¿ordinario o sumarísimo?

1. Doctrina que se inclina por el procedimiento ordinario

La reforma de la ley 25.488 (art. 3º), eliminó el proceso sumario al disponer la derogación del art. 320 del CPCCN. También reformó el principio general que el CPCCN impone para los procesos de conocimiento, mediante la sustitución del art. 319, que establece: “…cuando leyes especiales remitan al juicio o procedimiento sumario se entenderá que el litigio tramitará conforme el procedimiento del juicio ordinario…” (conf. art. 2º ley cit.). Por su lado, el libro IV del CPCCN regula la substanciación de los “procesos especiales”. A su vez, el título VII del mencionado libro, está dedicado totalmente al “proceso de desalojo” disponiendo en el art. 679, que la acción de desalojo se sustancia por el procedimiento del “juicio sumario”, con las modalidades establecidas en dicho título. Del estudio e interpretación del texto normativo cit. (art. 679 del CPCCN y “art. 319” ley 25.488) se desprende que el “juicio de desalojo” debería tramitar con el procedimiento del “juicio ordinario”. Esta es la posición de alguna doctrina con la cual disentimos, por las razones que más adelante explicitamos, que sostiene:a) “Cuando leyes especiales remitan al juicio o proceso sumario, se entenderá que el litigio tramitará conforme el procedimiento del juicio ordinario” (Novellino, Roberto, “El nuevo procedimiento para los juicios de desalojo tras la reforma de la ley 25.488”, LL, 2002-B,1025);b) “Dado que la reforma eliminó el proceso sumario, entendemos que también debió haberse modificado el actual art. 679 del CPCCN cual establece que la acción de desalojo se sustanciará por el procedimiento establecido para el juicio sumario y, no queda ahora en claro cuál es el proceso que corresponde aplicar para el ejercicio de esta acción, aunque todo parece indicar que será el proceso ordinario” (Gregorini Clusellas, Eduardo L, “Nuevas normas sobre desalojo y su trascendencia”, LL, 2003-A,1285);c) “…con la reforma instaurada por la ley 25.488, el proceso de desalojo se ha ordinarizado” (Kenny, ob. cit., p. 18), “…no podría optar por imprimirle al juicio de desalojo las normas del juicio sumarísimo y, menos que menos, podría hacerlo sobre la base del art. 319 del CPCCN, dado que en ningún lado del ordenamiento, se indica que aquél podrá decidir que tales pretensiones tramiten por las normas del juicio ordinario o por las del sumarísimo, mientras que la acción o pretensión de desalojo tiene por objeto un derecho o bien apreciable en dinero” (Kielmanovich, Jorge L., “El desalojo ¿juicio sumarísimo?”, LL, 2002-D,1194). Atento a que el CPCCN impone un distingo respecto a los juicios fundados en las causales de falta de pago y vencimiento de contrato, al limitar los medios de prueba (art. 685), habría que aplicar a ellos el proceso sumarísimo y al resto, el ordinario (Gozaíni, Osvaldo A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, coment. y anot., La Ley, Bs. As. 2002, t. III, p. 426). Areán, también se decide por el proceso sumarísimo (Areán, ob. cit., p. 77 y ss. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Cód. Civ. y Com., Colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2018, p. 173).

2. El espíritu de la reforma lleva al proceso sumarísimo de desalojo para las causales de falta de pago y vencimiento del contrato

Surge en forma incontestable, tanto de la exposición de motivos, cuanto de los antecedentes doctrinarios y de los elaborados por los organismos no gubernamentales Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) que el espíritu de la norma es abreviar, facilitar, simplificar y acelerar los trámites formales con relación al “Juicio de Desalojo”, sin menoscabo del “debido proceso” (art. 18 CN). Es en esa inteligencia –interpretando la ley en el marco donde fue elaborada– que válidamente puede sostenerse sin duda alguna que el juez puede determinar que el “juicio de desalojo” tramite por el procedimiento establecido para el “juicio sumarísimo”. En efecto, el art. 319 autoriza al juez a determinar el “tipo de proceso aplicable” cuando la controversia versare sobre “derechos que no sean apreciables en dinero” o no correspondiere “juicio sumarísimo o un proceso especial”. De la sola lectura de la norma, surge con claridad, que las diferentes posibilidades previstas por el legislador para que el magistrado pueda determinar “el tipo de proceso aplicable” se encuentran unidas por la conjunción disyuntiva “o”, es decir, que no siendo el “juicio de desalojo” en sí “apreciable en dinero”, no media impedimento alguno para que el juez determine que el mismo tramite conforme el procedimiento dispuesto para el juicio sumarísimo. Ultimamente, hemos visto en el ámbito de la Justicia Nacional en lo Civil, una proliferación de resoluciones de corte garantista mal entendido, que ordenan el trámite ordinario en procesos de desalojo por las causales de falta de pago y vencimiento de contrato, cuestiones estas que no necesitan mayor debate y que no afectan la posibilidad del demandado de ejercer las defensas a que se creyera con derecho en la misma medida que con anterioridad a la reforma, cuando regía el proceso sumario, resultando únicamente disminuida la extensión temporal para determinadas presentaciones, sin que ello genere un menoscabo en el conocimiento que obtenga el juez de la situación que le permita en cada caso arribar a una decisión apropiada. Como ejemplo, podemos citar este tipo de decisorios que ordinarizan sin fundamento los proceso de desalojo por esas causales, que en realidad no admiten mayor debate, en los Juzgados Nacionales en lo Civil Nº 65  y Nº 66. Este tipo de resolutorios que atentan contra los principios de celeridad y economía procesal, obligan a plantear el recurso de revocatoria con apelación subsidiaria, que desde luego es rechazado y por ende se debe recurrir en queja ante la Cámara, cuestión esta que elonga innecesariamente el proceso. Al respecto, en la locación sucede como en las compañías de seguro, cuanto mayor es el riesgo, mayor será el costo de la póliza y por ende, los locadores para resguardarse ante un eventual proceso de desalojo extenso, exigen mayores garantías a los inquilinos, como el monto de dos o tres meses de alqui8uler como depósito de garantía locativa, más de un fiador y, desde luego, mayores alquileres o varios meses por adelantado. En definitiva, resoluciones judiciales de este tipo de corte garantista mal entendido, lo único que generan es perjudicar a los pretensores de locatarios.

Resolución irrecurrible.

La resolución que determine el tipo de proceso aplicable es irrecurrible (art. 319 in fine), cuanto aleja toda idea de dispendio témporo-procesal por apelaciones exigiendo revisión. Esta opinión, no solo se funda en la normativa cit. y mayoritaria interpretación doctrinaria (conf. Abatti, Enrique L., Rocca, Ival -h-, Allende, Osvaldo H. “Reformas al juicio de desalojo –ley 25.488- el nuevo proceso abreviado”, ED, 196–1026) sino también en la aceptación por la mayoría de los juzgados del fuero civil en la Capital Federal. Siguiendo nuestra tesitura, Areán sostiene “…ningún perjuicio ni restricción al derecho de defensa se ocasionará al demandado si el desalojo tramita por el proceso sumarísimo” (Areán, ob. cit., p. 81).

“Contra la providencia dictada a fs. 22/vta. en cuanto imprimió al presente proceso el trámite del juicio ordinario -mantenida a fs. 27/vta.-, sostuvo su recurso la parte actora a fs. 24/26. La cuestión materia de recurso se suscita a partir de la reforma introducida por la ley 25.488 a diversas normas del Código Procesal, dejando incólumes otras que se ven alteradas en su interpretación particular frente al conjunto de artículos que conforman un cuerpo legal. Esa circunstancia obliga a realizar una interpretación estructural y no de una norma particular o parte de ella, ya que como, se ha dicho, no debe aprehenderse un texto aislado de la ley, mutilado en su elaboración, sino captar todo su sistema (CNCiv, en pleno, 27/07/77, “F.M.”, ED, 74-254). Se impone el análisis de lo dispuesto en el nuevo art. 319 del ritual, al no haberse modificado la redacción del art. 679 del Código Procesal que expresa que la acción de desalojo se sustanciará por el procedimiento establecido por ese cuerpo legal para el juicio sumario, cuando la propia reforma elimina este tipo de procesos. El art. 319 establece que “todas las contiendas judiciales que no tuvieran señalada una tramitación especial, serán ventiladas en juicio ordinario, salvo cuando este Código autorice al juez a determinar la clase de proceso aplicable. Cuando leyes especiales remitan al juicio o proceso sumario se entenderá que el litigio tramitará conforme al procedimiento del juicio ordinario. Cuando la controversia versare sobre los derechos que no sean apreciables en dinero, o existan dudas sobre el valor reclamado y no correspondiere el juicio sumarísimo, o un proceso especial, el juez determinará el tipo de proceso aplicable…”. Una primera aproximación conduce a señalar que la remisión al procedimiento ordinario refiere a los supuestos contemplados por leyes especiales sin especificar o contemplar expresamente a los reenvíos previstos por el propio ordenamiento procesal. Por otra parte, como alguna doctrina sostiene a partir de cómo se entiende la ubicación de la coma tras la indicación de proceso sumarísimo en el párrafo segundo del artículo, que en los procesos especiales no se tiene en cuenta la misma regla establecida, pues el juez determina el tipo correspondiente. Es decir, resolviendo por exclusión, si no se aplica la regla general y no se trata de leyes especiales, habrá que aplicar uno de los tipos procedimentales, si no es el ordinario, solamente podrá asignarse trámite sumarísimo (conf. Osvaldo Alfredo Gozaíni, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, ed. La Ley, 1° edición, T° II, p. 174). Otros podrán considerar que corresponde resolver el tipo de trámite cuando no se puede establecer si es sumarísimo o especial; o para otros, que el juez nunca puede optar porque en ninguna parte del ordenamiento se indica que aquél podrá decidir que tramiten por una u otra vía, aplicando la remisión ante señalada (conf. Jorge L. Kielmanovich, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Lexis Nexis, Abeledo Perrot, Bs. As., 2003, T° II, p. 1040). Esta incertidumbre que motiva la omisión de la reforma del art. 679 o la defectuosa redacción del art. 319, como también la no incorporación del juicio de desalojo en la enumeración del art. 321, lleva a desechar la última posición citada sustentada en definitiva en la mayor amplitud del debate o el ejercicio del derecho de defensa y efectuar una interpretación armónica de las normas que integran el Título VII del Código Procesal, referido al desalojo frente a los dos tipos de procesos que en la actualidad se le imprimen a las acciones en el rito y dentro del marco en que fue elaborada la reforma (cfr. Abatti y Rocca (h), en “Locaciones y procesos de desalojo, teoría y práctica”, Colec. Abacacía, Bs. As. 2011, ps. 188/189 y sus citas). Por otra parte y lo que sella la suerte del recurso al momento de valorar los alcances de la decisión es que se advierte que la aplicación del trámite sumarísimo a la acción de desalojo, en modo alguno cercena la posibilidad del demandado de ejercer las defensas a que se creyera con derecho en la misma medida que con anterioridad a la reforma, resultando únicamente disminuida la extensión temporal para determinadas presentaciones, sin que ello genere un menoscabo en el conocimiento que obtenga el juez de la situación que le permita en cada caso arribar a una decisión apropiada (CNCiv, Sala “F”, autos “Alto Palermo S.A. c/Cipriani Dolci S.A. y Otro s/Desalojo”, del 06/06/03, publicado en el sitio de Internet de la CSJN., base b-151, documento 15.981, ídem Sala “M”, autos “Tekneian, Perla c/Amato, Roberto s/Desalojo”, del 23/02/06, documento 16.890), por lo que los agravios habrán de ser atendidos. Por lo expuesto el tribunal, Resuelve: Revocar la decisión de fs. 22/vta. mantenida a fs. 27/vta. y, en consecuencia, disponer que este pleito sobre desalojo tramite por las normas del proceso sumarísimo, corriéndose traslado de la demanda por el plazo de cinco días con las copias correspondientes, librándose cédula a tal fin a la parte accionada y a subinquilinos y/u ocupantes que pudieran existir…” (CNCiv, Sala L, 02/07/14, Sorrentino, Elida A. B. c/Manrique, Dora y Otro s/Desalojo por vencimiento de contrato, expte. 32.249/14).

“Como el desalojo es un proceso que persigue la desocupación y reintegro del inmueble, carece de entidad económica porque versa sobre derechos no apreciables en dinero y es por ello que el juez puede determinar el tipo de proceso aplicable conforme al art. 319 CPCCN. Se ha resuelto que no se observa cercenado el derecho de defensa del demandado que viabilice la modificación del trámite sumarísimo impreso a la causa y corresponde desestimar el recurso de apelación articulado subsidiariamente, atento los claros términos del art. 319, últ. pte. y 498, inc. 6º CPCCN” (“Wyczykier, Juana y otra c/Instituto Privado 9 de Julio Coop. de Enseñanza y Trabajo s/Desalojo por vto. de contrato”, expte. 55.720/10, JNCiv Nº20).

Para el juicio de desalojo, esta reforma se circunscribe a incorporar:a) el art. 680 ter, que establece obligatoriamente el reconocimiento judicial, previo al traslado de la demanda (en el desalojo por causales como falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro de la finca, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto);b) el art. 684 bis que dispone para el desalojo por falta de pago o por vencimiento de contrato, la desocupación inmediata de la finca, mediante el trámite contemplado en el art. 680 bis.

Las actuaciones en instancia superior atento a la irrecurribilidad dispuesta por el art. 319, se han dado por interposición de queja por denegación del recurso de apelación.

Siguiendo nuestra tesitura, Areán sostiene “…ningún perjuicio ni restricción al derecho de defensa se ocasionará al demandado si el desalojo tramita por el proceso sumarísimo” (Areán, ob. cit., p. 81).

También, la jurisprudencia de la CNCiv, se encuentra dividida, así las Salas “F” y “K”, admiten el proceso sumarísimo, en cambio para la “D”, debe ser ordinario.

h) Posibilidad de pactar respecto al tipo de proceso

Consideramos que como la determinación del tipo de proceso es una cuestión de orden público, no es posible pactar anticipadamente el tipo de proceso (ordinario o sumarísimo) a someterse por las partes en caso de litigio, como lo sería el pacto de prórroga de competencia territorial. Sólo el juez en base al art. 319 CPCCN puede fijar el trámite a imprimir al proceso o sea, el ordinario o el sumarísimo.