3. Boleto de cesión de derechos y acciones hereditarios
En este apartado analizaremos la figura del boleto de compra y venta y su relación con los bienes que integran la comunidad indivisa hereditaria, así como también su posibilidad de utilización en los procesos sucesorios.
Como sabemos, el actual régimen civil y comercial determinó la aparición de una cierta regulación básica en relación con los boletos de compra y venta tan utilizados en la práctica comercial y civil desde hace décadas.
Estos boletos, si bien no están clasificados directamente, son un instrumento legal por el cual las partes se obligan a otorgar la pertinente escritura pública –o el acto que haga sus veces– para transmitir legalmente el dominio o derecho real sobre una determinada cosa. Es decir, se efectúa un acto de compra y venta por dicho instrumento pero sin que se cumpla la forma legal impuesta o las normas registrales para transmitir los bienes de tal carácter o incluso los que no poseen registración alguna.
En cuanto a las normas, el código civil y comercial expresa:
ARTICULO 1170.– Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
ARTICULO 1171.– Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Primeramente, debe destacarse que el ordenamiento de fondo solo se limitó a regular los boletos de compra y venta de bienes inmuebles –por ende registrales–, sin manifiestar nada respecto de los demás bienes –sean o no registrales–. Sin embargo, esto no sería óbice para que se efectúe una aplicación de manera análoga en los supuestos de bienes o derechos que no sean inmuebles, registrables o no.
Ahora bien, respecto de los bienes inmuebles, el código es claro acerca de los derechos que otorga el boleto de compra y venta siempre y cuando se cumplan los extremos correspondientes (impuestos por el art. 1170 CCCN).
El tema aquí es dilucidar qué utilidad podría tener esto en la comunidad indivisa hereditaria. Como sabemos, dicha comunidad está conformada por la masa de bienes que constituyen el patrimonio del causante. Los boletos de compra y venta que el causante hubiera otorgado conforme las disposiciones del artículo 1170 son perfectamente oponibles a la masa hereditaria. Por tanto, el juez del sucesorio puede ordenar sin más su escrituración o bien pueden realizarla los herederos por tracto abreviado denunciando el acto en el proceso sucesorio y dejando los bienes en cuestión a salvo de la partición que fuera necesaria, siempre que previamente se satisfagan las cargas y deudas de la sucesión. En cuanto al cumplimiento de todo ello, ha de estarse a las disposiciones específicas en materia de finalización de la comunidad indivisa hereditaria.
En definitiva, la cuestión que se nos plantea es si los integrantes de la masa indivisa de bienes relictos pueden hacer o no uso de este instrumento para liquidar bienes de la masa hereditaria, ya sea de manera parcial o bien sobre un bien en particular, tanto sea entre todos o para uno solo de ellos.
3.1. Venta por boleto de bienes relictos por parte de uno de los copartícipes
El caso más complejo es el de la venta de bienes relictos (de uno o varios) por parte de solo uno o más –pero no de la totalidad– de los copartícipes de la masa relicta.
En principio, el instrumento de boleto de compra y venta puede perfectamente ser utilizado, pues el o los copartícipes en cuestión son titulares de una proporción en principio no determinada de los bienes que conforman la comunidad indivisa hereditaria.
Sin embargo, debemos realizar algunas aclaraciones. El boleto de compra y venta, si bien puede utilizarse para derechos o bienes en venta, no actúa de igual forma en los procesos sucesorios en atención a sus normas específicas. El copartícipe posee derechos hereditarios determinados proporcionalmente en la sucesión hasta el momento de la partición de bienes. Así, una vez esta aprobada u homologada, los bienes recibidos se consideran directamente recibidos del causante sin intervención de los demás (conforme las normas de la partición así lo determinan[1]).
De este modo, podría decirse que hasta el momento de la partición, el heredero solo puede vender por boleto sus derechos hereditarios –quedando pendiente el otorgamiento de la escritura de cesión respectiva que otorga validez frente a terceros y dentro del proceso sucesorio– y que luego puede hacer uso de los boletos de compra y venta como titular de dominio por los bienes adjudicados.
Sin embargo, ello no es así. Como hemos dicho, la partición es un acto que pone fin al estado de indivisión de la comunidad indivisa de bienes hereditarios, pero este acto, tal como surge del artículo 2403 del CCCN, es de carácter declarativo, es decir, juzga que el bien se recibió directamente del causante y por tanto no es un acto constitutivo del derecho sobre los bienes.
De tal forma, el copartícipe puede perfectamente utilizar el instrumento de boleto de compra y venta durante el trámite del proceso sucesorio, no ya para sus derechos sino solo sobre un bien determinado del acervo.
Desde luego, en caso de que el bien no quede adjudicado en la partición efectuada oportunamente, deberá aplicarse de manera análoga el artículo 2309 del CCCN[2] –cesiones de derechos y acciones hereditarios sobre bienes particulares de la comunidad indivisa hereditaria– y estarse a sus efectos.
3.2. Venta por boleto de bienes relictos por parte de la totalidad de los copartícipes
El otro supuesto que nos atañe es aquel en que el otorgamiento del instrumento de boleto de compra y venta de bienes/derechos sobre la masa indivisa de bienes relictos es realizado por la totalidad de los copartícipes de la sucesión.
En este caso, a diferencia del supuesto anterior, no será necesario esperar a que se efectúe la partición y los bienes sean adjudicados, ya que la totalidad de los continuadores se comprometen en la obligación de venta.
Sin embargo, ello no obsta para que pudiera ser necesaria la partición con el fin de dejar a salvo los bienes vendidos por los copartícipes. Este procedimiento es muy utilizado para obtener fondos a fin de cumplir con los trámites sucesorios o bien cancelar deudas y cargas que pesan sobre la masa indivisa de bienes relictos.
Salvo que el bien objeto de compra y venta fuera liquidado posteriormente en virtud de hechos que se susciten en el marco del proceso sucesorio o de acciones reales que se lleven a cabo, los copartícipes deberán entregar la pertinente escritura traslativa de dominio conforme lo que hubieran acordado una vez que el bien en cuestión se encuentre a nombre de ellos.
La realización de dicho acto puede surgir vía tracto abreviado informado en el proceso o bien mediante el otorgamiento de la escritura respectiva en forma conjunta con una protocolización de los actos emanados del proceso sucesorio.
En el primer caso, se hace saber en el proceso sucesorio la venta del bien en cuestión y su finalidad, además de agregarse copia certificada del boleto respectivo. En tal caso, el juez ordenará la inscripción de la declaratoria de herederos relativa al bien vendido. Sin embargo, hay aquí una división doctrinaria respecto de si puede ordenarse o no en el marco del proceso sucesorio la inscripción del boleto –la escritura en orden judicial– juntamente con los actos procesales pertinentes de la sucesión. En mi opinión, no es posible. El único acto de compra y venta que puede ser inscripto junto con los actos procesales es la cesión de derechos y acciones hereditarios. El boleto de compra y venta, al ser un instrumento privado –más allá de que posea firmas certificadas o se otorgue por instrumento público–, no resulta traslativo de dominio. Por otra parte, si el juez ordenase la inscripción en forma conjunta, estaría sorteando un paso obligatorio que es el cumplimiento de la forma impuesta. Además, realizaría un acto que no corresponde a su competencia sucesoria, ya que mientras las partes no reclamen entre sí, no debe ordenarse el otorgamiento de escritura. Para ello, existen otras vías idóneas, tales como la acción de escrituración. De todos modos, nada de esto es óbice para que el boleto se presente en el proceso y haga las veces de obligación de la masa hereditaria (carga). Así, mediante una acción de legítimo abono o bien por solicitud del adquirente de una escrituración mediante acción radicada ante el mismo juez del sucesorio, podría obtenerse el mismo resultado, aunque no sería técnicamente una orden judicial de inscripción por tracto abreviado sino por vías distintas.
En el segundo caso, relativo al ámbito privado, es posible protocolizar la declaratoria de herederos y las pertinentes órdenes de inscripción de bienes y a través del mismo escribano interviniente efectuar en la misma escritura el cumplimiento de la traslación de dominio al adquirente en forma conjunta, constituyendo el tracto abreviado sin necesidad de orden judicial alguna.
3.3. Boleto de compra y venta de derechos y acciones hereditarios
Cabe establecer también si es posible que los particulares puedan efectuar boletos de compra y venta de derechos y acciones hereditarios. No resulta sencillo determinar la finalidad de esta clase de instrumentos considerando que la forma impuesta legalmente es la de la cesión de derechos y acciones hereditarios mediante escritura pública.
Sin embargo, y en virtud de que las cesiones de bienes particulares de una sucesión –o una proporción de ellos– se rigen por las normas del contrato en particular (art. 2403 CCCN), entiendo que el instrumento respectivo puede ser utilizado en aquellos actos onerosos parciales de bienes particulares efectuados por uno o más copartícipes, puesto que los boletos son típicos de las compraventas.
En términos reales, el instrumento sería la obligación de cumplir con la forma impuesta para la cesión respectiva en el futuro o bien para su transformación posterior en una compra y venta sin necesidad de modificar cláusula alguna.
En estos casos, lo que se estará vendiendo son derechos hereditarios sobre el bien en cuestión y no el bien respectivo, por lo que con ello nace la obligación de otorgar la pertinente escritura pública de cesión de derechos y acciones hereditarios.
[1] Art. 2403 CCCN.
[2] “ARTÍCULO 2309.– Cesión de bienes determinados. La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una herencia no se rige por las reglas de este Título, sino por las del contrato que corresponde, y su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido al cedente en la partición”.