4. La prehorizontalidad
La prehorizontalidad es una situación jurídica previa a la existencia de la propiedad horizontal. Abarca un espacio de tiempo entre la oferta en venta de las futuras unidades, que pueden existir físicamente o estar en construcción, hasta el nacimiento del “estado de propiedad horizontal”, que se alcanza con la redacción del reglamento de propiedad y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, juntamente con los planos de mensura y subdivisión.
Se aspira a generar un marco de protección a los compradores por boleto de compraventa, que no han adquirido el derecho real de propiedad horizontal, ni pueden jurídicamente hacerlo, dado que el emprendimiento se encuentra en una etapa inicial, en un proyecto que en su trayecto hacia la propiedad horizontal puede lograrlo o no hacerlo.
La normativa tiene en miras el eventual acaecimiento de la quiebra de las empresas que llevan adelante los emprendimientos generando la paralización de la obra. En tales casos los “adquirentes”, quienes han abonado cierta cantidad de cuotas por la futura unidad funcional tienen un derecho personal.
Los artículos 2070 a 2072 del CCyC. dejan sin efecto la ley 19.724 que regulaba la prehorizontalidad. Los Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal quedan comprendidos en la prehorizontalidad.
Es decir que el nuevo Código Civil y Comercial deroga la ley 19.724, llamada de Prehorizontalidad, que establece que el propietario de un inmueble, a ser sometido a propiedad horizontal, debe inscribir ese destino en el Registro de la Propiedad Inmueble. Con esta afectación, se protege a los adquirentes de las futuras unidades funcionales, mediante la registración de la intención de someter el inmueble a propiedad horizontal, así como mediante la publicidad de los boletos de compraventa que han suscripto y su consecuente oposición a terceros.
Se establece que, para poder celebrar contratos sobre un inmueble, por ejemplo, boletos de compraventa, el titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente, que cubra el riesgo del fracaso de lo convenido para la operación y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas, más un interés retributivo o la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar
El titular de dominio del inmueble que tiene proyectado construir en el futuro o someter el edificio ya construido al sistema de la propiedad horizontal, previamente a la celebración de contrato alguno que tenga por objeto unidades de dicho inmueble, debe contratar un seguro a favor de los adquirentes.
El beneficiario del seguro es el “adquirente”, siendo la contingencia cubierta el incumplimiento del boleto de compraventa que impide la adquisición del derecho de propiedad horizontal, ya sea ante obra inacabada o en aquellos supuestos en los que hipotecas u otros gravámenes, tales como embargos, a veces en el marco de quiebras, impiden la escrituración a favor de los compradores.
El “adquirente” debe recibir la devolución de las sumas que había abonado a cuenta de precio, con más los intereses.
El incumplimiento de la contratación del seguro impide al enajenante el reclamo de sus derechos contra el adquirente, salvo que hubiera cumplido íntegramente las obligaciones a su cargo.
Quedan expresamente excluidos de la obligación de contratar el seguro los contratos enumerados taxativamente en el artículo 2072 CCyC. La división de condominio, dado que la protección legal deviene innecesaria atento que los condóminos tienen un derecho real inscripto a su favor. En el caso de la partición de la comunidad hereditaria los herederos del titular dominial cuentan con las normas específicas en el área de sucesiones. El supuesto de liquidación de sociedades o asociaciones cuenta también con normas específicas que lo regulan.
Tampoco se requiere la contratación del seguro en operaciones cuyo objeto fueran inmuebles del dominio privado del estado, así como en la adjudicación o enajenación de unidades de inmuebles cuya construcción se realice con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales, siempre y cuando los propietarios otorguen poder irrevocable a dicho ente a efectos de que suscriba los contratos con los adquirentes.