3. Notas características
a) Constitución. Comienzo del estado de propiedad horizontal.
Para someter el edificio al sistema de Propiedad Horizontal se requiere que el titular del dominio del inmueble, ahora edificado o los condóminos, redacten en escritura pública un Reglamento de Propiedad Horizontal (artículo 2038 CCyC), que deben inscribir en el Registro inmobiliario. En la realidad, recién terminada la obra y aprobados los planos finales, se está en condiciones de proceder a redactar el Reglamento de Copropiedad, ello así porque algunas de las cláusulas obligatorias y estatutarias del reglamento, como el detalle de las unidades funcionales, partes comunes, la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes porcentuales, surgen de los planos aprobados.
Establece asimismo el nuevo Código que el reglamento integra el título suficiente, con lo cual los adquirentes de inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal deben exigir la copia del reglamento con su correspondiente inscripción al escribano que lleva a cabo la escritura de adquisición del derecho real.
Jorge H Alterini[1] prefiere definirla como “el derecho real sobre un inmueble propio que se determina en un unidad funcional, que otorga las facultades de usar, gozar y dispone material y jurídicamente de conformidad con lo que establecen la ley y el reglamento de propiedad horizontal”, distinguiendo entre el estado de propiedad horizontal y el derecho real de propiedad horizontal, resultando el primero la forma de afectación con el anterior sistema de la ley 13512.
Es que el dominio es antecedente de todo inmueble afectado al sistema de propiedad horizontal, es decir que todo inmueble afectado al derecho en estudio en algún momento ha sido objeto de un dominio tradicional. “En el germen de la institución. siempre vamos a encontrar un dominio clásico, sea que el propietario del terreno se disponga a construir un edificio bajo el régimen, sea que el propietario de un edificio construido, proceda a subdividirlo sobre la base de dicho sometimiento y luego enajene una, algunas o todas las unidades”[2].
A partir de la inscripción el inmueble que jurídicamente era una sola cosa, se sustituye por dos o más, susceptibles de convertirse en propiedades separadas pertenecientes a distintos titulares. Mientras una sola persona sea propietaria de todo el inmueble, o lo sean varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades, no existirá aún derecho real de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas.
Luego de constituido el estado de propiedad horizontal, con la transferencia de al menos una unidad, de modo tal que existan por lo menos dos propietarios, nacen los derechos reales de propiedad horizontal; así si quien afectó el edificio transfiere una unidad, el adquirente será propietario de una unidad y el vendedor lo será de todas las restantes, pero antes de vender esa unidad, él era titular de un derecho de dominio afectado al régimen de propiedad horizontal, pero aún no había derechos de propiedad horizontal, y por consiguiente tampoco había consorcio.
Como el estado de propiedad horizontal se adquiere cuando se inscribe el reglamento en el registro de la propiedad, entendemos que la inscripción es constitutiva del estado de propiedad horizontal, pero no implica que se hayan adquirido ya derechos de propiedad horizontal, se trata como de un paso anterior, para que se pueda adquirir un derecho de propiedad horizontal, es necesario que el inmueble esté afectado al sistema, la afectación se produce con la inscripción del reglamento, la cual en este aspecto es constitutiva, sin perjuicio que luego deberán inscribirse cada uno de los títulos de adquisición del derecho real de propiedad horizontal, inscripción que al igual que en los demás derechos reales es declarativa.
Otros autores entienden que el estado de propiedad horizontal en realidad comienza con la aprobación de los planos de construcción y que el derecho real pertinente, solo recién con la inscripción del respectivo Reglamento, que también otorga de personalidad jurídica al consorcio. Así las cosas, entonces, el plano para someter al inmueble al régimen de Propiedad Horizontal, es previo e indispensable al otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Dicho reglamento describe las Unidades, los aspectos constructivos, pisos, cantidad de unidades funcionales, complementarias, destinos, partes comunes, servidumbres, etc.
Podemos distinguir un aspecto fáctico, que el Plano revela, al describir lo edificado y un aspecto jurídico, que está dado en el Reglamento de Propiedad Horizontal al describir los aspectos constructivos conforme el Plano indica. En ese sentido el artículo 2038 CCyC refiere a que el Reglamento de Propiedad Horizontal, se redacta a los fines de la división jurídica del edificio.
Cuando el plano está aprobado, supone que lo construido o deslindado (loteos) se ajusta a la normativa y disposiciones administrativas vigentes, que los autorizan.
De allí la importancia del plano y sus consecuencias jurídicas.
Pareciera que la preexistencia del Plano no fuera generador de ningún estado con consecuencias jurídicas. Sin embargo la afectación a Propiedad Horizontal es precisamente anunciada por dicho plano ante los organismos respectivos, como Catastro y Registro de la Propiedad.
Atal punto de que si se encontrara registrada la existencia de un Plano de Propiedad Horizontal y se desiste de la afectación, hay que dejarlo sin efecto.
Tanto habrá Propiedad Horizontal en edificios divididos en pisos, o en departamentos en un solo piso, también cuando la división incluya locales comerciales, o la división de una fracción en lotes, cualquiera de estas circunstancias está reflejada en el plano “PH”, que es previo e indispensable al otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Esto nos hace pensar que la existencia del Plano da lugar a exigir el otorgamiento del Reglamento respectivo, por parte de aquellos compradores que han suscripto boletos de compraventa con el objeto de adquirir una unidad funcional. Es decir, aun cuando no exista el Reglamento, la existencia del Plano define el objeto deesas compraventas, no pudiendo ser otro que una Unidad Funcional.
Sin embargo, entendemos que para hablar de un estado de propiedad horizontal no pueden albergarse dudas jurídicas ni materiales, por lo que tal estado solo puede existir cuando el plano se encuentra aprobado y el reglamento inscripto, y no antes, pues sin estos dos elementos, solo existirán incertidumbres que no son propias ni se condicen con la formalidad de los derechos reales inmobiliarios, amen que tales formalidades, también, resguardan a todos aquellos pretensos adquirentes.
Es decir que en resumidas cuentas que:
-El Plano de Propiedad Horizontal debidamente aprobado, constituye el primer paso del estado de Propiedad Horizontal, antes que el otorgamiento del Reglamento respectivo.
-Dicho Plano no es un mero acto administrativo, genera desde su aprobación derechos y obligaciones.
-El derecho de propiedad horizontal nace con el otorgamiento e inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Alguna jurisprudencia reciente confirma lo antes dicho, pues es conteste en reconocer que el reglamento de copropiedad inscripto, conforma el título suficiente de este derecho real, es decir que antes de ello, por disposición del mismo artículo 1892 CCyC no podría nacer este derecho real.
Así en los autos caratulados “Ruggeri de Beletti, Alida Casilda c/ Palomera, Andrea Liliana y otros s/ Ordinario. Cumplimiento de Reglamento”. Expte. n° 19514/2008, Cámara Civil, Sala H, 25/02/2019, se ha sentado que:
(…) Sostiene que se encuentra probado que la demandada como titular de la unidad funcional n°2 hizo construcciones antirreglamentarias en el inmueble y sin autorización consorcial. Que los cambios y modificaciones en la unidad funcional demandada la perjudicaron al tener su unidad funcional n° 1 menos luz y entrada de cantidad de aire.
Que los cambios efectuados en el departamento de la accionada modificaron las disposiciones contenidas en el Reglamento, en especial la superficie de la unidad funcional y su relación con las partes comunes. También se agravia por el rechazo del daño moral (…)
Es sabido que la vida consorcial transcurre sobre un gran entramado de derechos y obligaciones entre el consorcio y los consorcistas sometidos al Reglamento de Copropiedad y la ley que regula este derecho real (vgr. ley 13.512 de aplicación al caso conforme art.7 CCC).
Las restricciones y límites al dominio y a la propiedad horizontal –ahora bajo la nueva legislación denominados simplemente como “Límites”, art. 1970 y sgtes CCC- son múltiples y conforman los confines normales dentro de los que puede ejercerse el derecho respectivo. Es el marco dentro del cual deben desenvolverse normalmente los poderes del propietario horizontal, pues bajo estas condiciones está el derecho consagrado legislativamente. El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente.
La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de manera tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción (conf. CNCivil Sala F, del 23/09/2003, L. 364965 – “Consorcio Propietario Pacheco de Melo 1846 c/Dhers, Raúl s/cumplimiento de reglamento de copropiedad”, voto de la Dra. Highton, elDial.com AA1B0F).
De esta manera el Reglamento de Administración es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, y constituye una verdadera ley para aquéllos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones (conf. CNCivil Sala B “Consorcio de Propietarios Medrano367 c/ Waldbaum C.” del 28.09.1995, ver J.A. 1996-IV-475).
El Reglamento fija cuales son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semi descubierta y descubierta. Esas normas al constituir cláusulas estatutarias hacen que no puedan ser cambiadas, y, por ende, tampoco el sustento fáctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas. El acatamiento de la normativa consorcial es condición fundamental para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios, correspondiendo, además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para el caso de infracción a las normas (esta Sala, in re “Calvo c/ Lavallen s/ Ordinario. Cumplimiento de contrato”, del28/10/2009;CNCivilSala L, in re “Consorcio de Prop. Amenábar 1935c/Ayala, F G. y otro”, del 21/12/2001, ED 197-235; ídem Sala F, in re “Consorcio de Propietarios Vicente López 1757 c/Menéndez Álvarez, Donato y otro”, del 6/3/1997La Ley 1999-D-16, con nota de Eduardo Molina Quiroga; ídem Sala Din re “Consorcio de Prop. Lavalle 1459 c/Benbenaste, Moisés”, del 15/8/1196, La Ley 1997-A-439) (…)
El Reglamento de Copropiedad conjuntamente con la escritura traslativa de dominio componen un título complejo, que delinean el contorno y contenido del derecho real de propiedad horizontal, y no contienen sencillamente obligaciones contractuales que pueden ser incumplidos, como un simple contrato; o, que el transcurso del tiempo legitima su violación amparada por el instituto de la prescripción liberatoria, como si fuera un derecho personal.
Estamos frente a un derecho real (art.2503 C.Civil), que dentro de sus confines normales tiene restricciones y límites, ya sea provenientes del Reglamento de Copropiedad, de la ley 13.512, y del mismo Código Civil (vgr. art.2418,2421, 2658, 2659, 2660 y cc.), y que deben ser respetados por los consorcistas, no encontrándose justificado que la mera tolerancia, o inacción por algún tiempo por el Consorcio o un propietario perjudicado impida el ejercicio posterior de la acción para exigir su fiel cumplimiento dentro de la esfera del art.15 de la ley citada.
La tolerancia en este caso no puede dar derechos (…)
b) Personalidad jurídica
Durante la vigencia del régimen de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, se debatió arduamente acerca de la naturaleza jurídica del consorcio, existiendo dos teorías enfrentadas: una que negaba la personalidad jurídica del consorcio y otra, mayoritaria, que le reconocía personalidad jurídica. El CCyC puso fin a la histórica discusión, recogiendo expresamente la opinión de la doctrina y jurisprudencia mayoritarias y admitiendo que el consorcio tiene personalidad jurídica. Así, los artículos 148 y 2044 del CCyC expresamente le acuerdan el carácter de persona jurídica.
La personalidad jurídica del Consorcio, hoy está expresamente reconocida por el art. 148 CCyC al incorporar al mismo en el inciso h como persona jurídica privada, lo que ya la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria aceptaban desde hace mucho tiempo.
En este nuevo marco el Consorcio de propiedad horizontal, entonces tiene una serie de nuevas posibilidades jurídicas, como ser empleador, poseer clave de identificación tributario (CUIT), posibilidad de actuar en juicio, etc.
Al respecto el artículo 2044 CCyC dice que: “El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son las asambleas, el consejo de propietarios y el administrador”
Nuestro Código Civil actual no cuenta con un artículo que expresamente establezca el comienzo de la existencia del consorcio de propietarios, pero nos permite, a través del análisis de distintos artículos, llegar a la conclusión de que la persona jurídica nace con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad horizontal, el que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Como señalan Gurfinkel y Saucedo[3]:
“… es posible llegar a idéntica conclusión por aplicación de las siguientes normas:
i) El art. 2038 ordena que a los fines de la división jurídica del inmueble hay que redactar un reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal contiene no solo la descripción de la división del inmueble, tal como surge de los planos respectivos, sino fundamentalmente una serie de cláusulas destinadas a regir la vida de la comunidad y por lo tanto debe ser aceptado libremente por las partes al momento de contratar. Es el verdadero estatuto del consorcio, destinado a ordenar las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto a terceros, constituyendo un convenio de cumplimiento obligatorio para las partes en los términos del art. 959 del Código Civil y Comercial.
ii) El art. 2044, luego de asignar al Consorcio la calidad de persona jurídica, dispone en su segundo párrafo: «La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal…Instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario». Una interpretación a contrario sensu permite afirmar que la afectación del inmueble en la forma ordenada por el art. 2038 señala el comienzo de la existencia del consorcio de propiedad horizontal.
iii) El art. 142 establece como regla general que «La existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución», principio plenamente aplicable al consorcio de propiedad horizontal en virtud que éste no requiere autorización legal para funcionar. La norma citada reconoce el acuerdo de voluntades como fuerza jurígena en la creación de las personas jurídicas privadas dentro de las formas admitidas y en este sentido, es el reglamento de propiedad horizontal el estatuto en el que queda plasmada la voluntad de los consorcistas, ya fuera que intervinieron en su redacción o que adhirieron a él con posterioridad…”
1- Acerca de la posibilidad de un consorcio unipersonal
No obstante, no se nos escapa la posibilidad de redactar e inscribir el mentado reglamento el mismo desarrollador y/o propietario del inmueble afectado al régimen de la propiedad horizontal (verbigracia, cuando aún no ha enajenado ninguna unidad funcional) ; por lo que cabe preguntarse si es posible que tales unidades (estrictamente partes exclusivas) sean de propiedad del Consorcio como persona jurídica. En caso de ser posible, ello riñe en cierta medida con los propios artículos 2037 y 2039 CCyC, pues se hace hincapié que la esencia de este derecho real es poseer partes exclusivas y otras comunes.
Cossari y Luvera [4], correctamente sostienen que “…En su primera acepción el Diccionario de la Real academia española señala que consorcio significa participación y comunicación de una misma suerte con una o varias personas, y ciertamente quienes tienen la propiedad de una unidad funcional en un edificio están compartiendo, en cuanto a ésta, de una misma ventura con el resto de los individuos que integran el sistema… y que resultando una persona jurídica le es posible ser titular de unidades funcionales, pues en todo caso estas unidades podrían estar asignadas ya desde el título constitutivo al Consorcio o ser adquiridas después por el mismo. Esta última situación particularmente puede presentarse cuando existiendo una venta judicial promovida por el propio consorcio por crédito de expensas lo más ventajoso para el mismo resulte adquirir la unidad en subasta. En efecto, ante una cuantiosa deuda de expensas puede incluso no existir postores dado que aun comprando en remate los adquirentes deberán hacerse cargo de las mismas. En tal caso puede resultar económicamente favorable al Consorcio adquirir la unidad como acreedor de mayor suma, para luego destinarla a darle rentas al Consorcio o para venderla en forma ventajosa….”
Es decir, que a estas alturas, los verdaderos interrogantes trasuntan sobre si puede darse el caso de un consorcio compuesto por un solo copropietario (cuando una sola persona adquirió una unidad) o bien, sin ninguna persona titular de alguna unidad funcional, pues ya vimos que la esencia básica de este derecho real es al menos la existencia de dos personas titulares.
Manuel Laquis [5] muchos años antes de la reforma del Código Civil, citaba un fallo marplatense[6] en que se sustentaba una concepción restringida a la existencia del consorcio como ente y que entiendo que en el citado voto del Dr. Gulminelli se da respuesta a nuestro interrogante, pues textualmente expreso dicho magistrado que ““Entiendo que sin necesidad de incursiones en profundos problemas de valoración jusfilosófica —impropios (le este lugar y momento-— puedo determinar estrictamente la cuestión con estos conceptos: mantiene el régimen de la ley 13.512 los principios de exclusividad del dominio y condominio del Código Civil, estableciendo no obstante una personalidad restringida e indispensable para posibilitar el goce de la cosa común. Surge así un ente de caracteres propios, símil de sociedad, susceptible de representar al grupo y obligar al consorcio, ya sea por la asamblea de propietarios (art, 10), del representante o administrador (arts. 9, 11 y concs.) “.
Incluso los detractores, anteriores al código unificado, del reconocimiento de personalidad, sustentaban en las posibilidades que el sistema anterior confería a cualquiera de los cotitulares para actuar aun respecto de partes comunes y así nombraban por ejemplo el caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales; sobre las segundas, la ley expresamente los faculta para reclamar judicialmente, deduciendo el interdicto de obra nueva, cuando las innovaciones ordenadas por los demás propietarios sobre dichas partes comunes resultaren de costo excesivo, contrarias al reglamento o a la ley, etc. (art. 8, segundo apartado) : también cualquiera de los propietarios puede (en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos) realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes con derecho a ser reembolsados. Podrá también cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenarlos requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Por todo lo anterior, aún más dudas despiertan la posibilidad de existencia del consorcio como persona jurídica cuando aún no posee propietarios de unidades funcionales o bien, solo uno.
Es hora, para nuestro cometido, revisar algunas definiciones sobre lo que debe entenderse por consorcio y así, por ejemplo, Giuseppe Stancanelli[7] define al consorcio al manifestar que “es un instrumento que el ordenamiento jurídico ofrece a una pluralidad de sujetos para el desarrollo en común de cierta actividad, que consistiría en la realización de obras o en la prestación de determinados servicios, mediante la asociación de los sujetos interesados en tales resultados”
Por su parte James Rodner[8] al respecto sostiene que el consorcio es un “acuerdo entre dos o más empresas para realizar un proyecto común, cada miembro conviene en que realizará una porción determinada del trabajo y como contraprestación tendrá derecho a una parte predefinida del precio de la obra, o del producto de la actividad común”.
Vale destacar de las definiciones propuestas por los autores citados que todos coinciden con que el consorcio parte de una base asociativa; y es que cuando se habla de consorcio viene inmediatamente al entendimiento la idea de asociación, de unión entre varias personas para la gestión de intereses comunes. Consortium, asociación o acción concertada implica siempre un grupo de personas u organizaciones que actúan de común acuerdo. De ahí que el consorcio emerge cuando los protagonistas de la organización encuentran una actividad de interés común.
Retomando el análisis de la nueva persona jurídica, el artículo 142 CCyC determina que “la existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución. No necesita autorización legal para funcionar...”. Este principio es plenamente aplicable a la persona jurídica “Consorcio de Propiedad Horizontal” dado que no requiere intervención de organismo de control alguno, sólo el acuerdo de voluntades que por ser plurilateral se consolida con quienes comparecen al acto originariamente o los que posteriormente adhieran por el instrumento de la misma jerarquía formal, la escritura pública.
El Reglamento de Propiedad Horizontal se constituye en el instrumento eficaz que, desde el nacimiento hasta el ocaso del Consorcio de Propiedad Horizontal como persona jurídica, tendrá el poder de organizar y permitir la imputación diferencial que la determina y caracteriza.
Es decir, que en todos los casos se implica una comunidad o conjunto de personas, necesarias desde un principio para redactar el mentado reglamento, con lo cual no pareciera posible la redacción e inscripción de un reglamento unipersonal.
2- Más argumentos en sentido contrario
El nuevo Código hace referencia a dos grandes grupos de personas. Por un lado, se encuentran las denominadas personas de existencia visible, personas a las que pasa a denominarse, a través de lo dispuesto en el artículo 19, como “personas humanas” (concepto que coincide con la definición de “personas físicas” correspondientes al Código vigente con anterioridad), y, por otro, se ubican las personas de existencia ideal o también denominadas “personas jurídicas privadas”, conforme lo establecido en el artículo 148 del nuevo Código..
Respecto de las “personas jurídicas privadas”, las disposiciones del nuevo Código suponen una ampliación de la norma al incluir dentro de esta categoría a una serie de nuevas “personas”, como ser: las asociaciones simples, las comunidades o entidades religiosas y el consorcio de propiedad horizontal (persona sobre la cual versa la presente exposición).
En tal sentido, el CCyC establece en su Libro Primero – Parte General, Título II – Persona jurídica, artículo 148, que: “Son personas jurídicas privadas: a) las sociedades; b) las asociaciones civiles; c) las simples asociaciones; d) las fundaciones; e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f) las mutuales; g) las cooperativas; h) el consorcio de propiedad horizontal; i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento”.
Las modificaciones suscitadas supusieron un avance importante respecto de la normativa anterior, ya que durante la vigencia de la Ley N°13.512 – de Propiedad Horizontal (única ley vigente en el plexo normativo argentino, en que se hiciera referencia a la figura del consorcio), la falta de referencias en el texto legal con relación al reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio dio lugar a un amplio debate, tanto doctrinario como de la jurisprudencia, respecto de la naturaleza jurídica de dicha figura.
Cabe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal sólo refería al Consorcio de Propietarios al mencionar que: “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad”. Para luego añadir que dicho reglamento debía proveer, obligatoriamente, a: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones.”
En este marco, las posturas en torno de la capacidad del consorcio para realizar actos de la vida jurídica se polarizaron, entre aquellos sectores de la doctrina que negaban personalidad jurídica al consorcio y aquellos que, basándose en lo dispuesto en el artículo 33 del Código Civil de Vélez Sarsfield, lo consideraban un ente con personalidad jurídica propia y con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones vinculadas al objeto de su constitución (actos de gestión del edificio constituido en propiedad horizontal), así como una persona distinta de los miembros que lo integran.
La reforma introducida tras la sanción de la Ley 26.994 pondría fin a la histórica discusión doctrinaria en torno a la naturaleza jurídica del consorcio. Al regular el régimen de propiedad horizontal, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación establece en su Libro Cuarto – de los Derechos Reales, Título V, artículo 2037 que: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”
Para luego añadir, en el artículo 2044 del mismo cuerpo normativo, que: “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.”
Precisamente por las ultimas normas citadas y transcriptas, no parece verosímil la posibilidad de nacimiento de la persona jurídica de manera unipersonal.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, se por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
[1] ALTERINI Jorge Horacio, Tratado de los Derechos Reales, Tomo II, obra ya citada, p 307: “Con la ley 13512 se imponía formular un distingo entre el nacimiento del estado y la configuración del derecho real de propiedad horizontal…la simple redacción del reglamento por escritura y su registración (art 9º ley 13512) no eran por regla suficientes para alumbrar el derecho de propiedad horizontal, pues se acudió a la alternativa prevista por el art 1º del decreto reglamentario 18734/1949… que habilitaba redactar el reglamento y a practicar su registración al titular-vendedor, mntdo por ese texto “como toda persona que se disponga a dividir horizontalmente”…”
[2]MUSSO, Néstor Jorge, Derechos Reales, T III, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, año 1983, pág 31.
[3] GURFINKEL DE WENDY, Lilian N. y Saucedo, Ricardo J., Propiedad horizontal. Conjuntos inmobiliarios. Tiempo compartido. Cementerios privados, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2016, p 242.
[4] Elson G. A. Cossari, Miguel Ángel Luvera, La Ley 2005 – A, 973 La Ley S.A.E. e I. Id SAIJ: DASF060016, El consorcio de propietarios. Su aptitud para ser titular de unidades funcionales “… En un excelente y documentado artículo, Mariani de Vidal y Abella sostienen la posibilidad del Consorcio de ser dueño de unidades funcionales ya por adjudicación originaria en el reglamento de copropiedad, ya por compra realizada con posterioridad. Entre sus argumentos merece destacarse el que expresa que dado que “el art. 8° de la ley 13.512 establece que los copropietarios están obligados a contribuir al pago de las expensas debidas a innovaciones dispuestas en las partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Y como las partes comunes, en principio, no podrían dar renta, la ‘mayor renta’ que menciona bien podría vincularse con estas unidades funcionales -que por ejemplo alquiladas generarían ‘mayor renta’ para el consorcio-, disminuyendo o hasta evitando la carga por expensas”. Coincidimos en lo substancial con las distinguidas juristas. Por lo pronto si la atribución de la titularidad de la unidad funcional al Consorcio se encuentra asignada en el propio reglamento, por hipótesis, ello requirió la unanimidad necesaria para sancionar aquel de acuerdo a lo previsto en el art. 9 de la ley 13.512.
[5] LAQUIS Manuel, “Naturaleza jurídica del consorcio de copropietarios”, Revista de publicaciones UBA nº 9, Buenos Aires.
[6] La Ley, T. 68, pág. 166. Ver nota adversa al fallo citado. por Guillermo G. Lascano, Derecho del Trabajo, 1953 (T. XIII), pág. 59.
[7]CABALLERO Gaspar. Los Consorcios Públicos y Privados, Bogotá, Temis, 1985, p.11.
[8] OTIS James. La Inversión Internacional en Países en Desarrollo, Caracas, Editorial Arte, 1993, p 67.