Prólogo

Con la ocurrencia de las guerras entre los señores feudales, las gentes se unieron para formar tribus y pueblos. En los lugares donde se concentraban, se hicieron barricadas y fosos en la periferia para así asegurar su defensa en caso de ataque, y por esta circunstancia se vio reducida la extensión de terreno dentro de las murallas, al tiempo que la población encerrada allí crecía diariamente.

Con tal aumento de población, era imposible salirse a construir, por lo que fue necesario pensar en hacer tales construcciones una sobre otra, dentro del terreno cercado, dando así acceso a varias familias que antes no tenían donde alojarse.

Resultó de esta circunstancia una especie de habitación colectiva, ocurrencia que dio pie a buscar la manera de adaptar un derecho con el cual fuera fácil su reglamentación, apareciendo así entonces el régimen de división de la vivienda por pisos o apartamentos, teniendo cada uno de ellos derecho de usar, gozar y disponer del correspondiente piso o apartamento, con algunas limitaciones jurídicas.

En síntesis, esto aunque tratado con nombre específico, no es más que lo que hoy conocemos con el nombre de propiedad horizontal.

Ese sistema de pisos superpuestos, cuya propiedad pertenece a diferentes dueños, alcanzó en la edad media un sorprendente desarrollo y una reglamentación que en el concepto de los peritos conocedores de esta materia, no estuvo muy lejos de la perfección.

Capitant y otros que conocieron personalmente el sistema cuando él estuvo en su plenitud en la época citada, dicen que a fines del siglo XVIII era más generalizada lo propiedad horizontal que la propiedad unitaria.

Algunos autores sostienen que el régimen de la propiedad horizontal no fue conocido en la antigüedad, pero la verdad es que tal sistema fue conocido en Roma antigua, ya que en el Derecho Justinianeo existieron bases y fundamentos de lo que se conoce como tal.

Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose luego los pisos.

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes.

Nuestro codificador se aparta del principio consagrado en el Código de Napoleón y de la mayoría de los códigos vigentes en su época y claramente prohíbe la división en propiedad horizontal en su artículo 2617 “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contratos, ni por actos de última voluntad”.

Fundamenta claramente su postura cuando, en la nota al mismo artículo, después de reconocer su existencia en otros códigos, dice que “la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda no podría mudar sus formas”. Se extiende un poco más en la explicación de su postura doctrinaria en la nota del Art. 2502, donde después de consagrar que sólo serán derechos reales los creados por la ley, explica los males producidos y denunciados por los escritores españoles en la aplicación de los derechos reales del propietario y del censualista sobre una misma cosa. Quiere Vélez prever una posible fuente de problemas, dice: “La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se reúnen entre muchos herederos sin poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen cuando el derecho mal se aplica a una parte material de la cosa que constituye, por decirlo así, una propiedad desprendida y distinta de la cosa misma: y cuando no constituya una copropiedad susceptible de dar lugar a la división entre los comuneros o a la licitación”.

Recién el Poder Ejecutivo hace la promulgación de la ley por decreto del 13 de octubre del mismo año 1948 y se incorpora en nuestro Código Civil con la reforma de agosto de agosto de 2015.

Mucho, sin dudas, ha ocurrido desde aquella época antigua hasta la actualidad, pero lo cierto es que este tipo de propiedad ha perdurado y masificado al punto tal, que en ya hace décadas conforma una materia autónoma, escindida de los Derechos Reales, lo cual, de suyo, denota su importancia.

Por ello consideramos más apropiado, para su tratamiento, establecer cuatro secciones para su mejor estudio y con la aspiración de abarcarlo de manera completa, interiorizarnos en una primera desde la óptica del derecho real que es, en una segunda sección lo relativo al patrimonio y a las expensas comunes y su cobro, pues resulta un tema de vital importancia a la subsistencia y conservación de esta modalidad propietaria y, una tercera sección donde se desarrollaran las cuestiones más importantes que hacen a la vida interior o bien, a las relaciones entre los distintos intervinientes (copropietarios y/o administradores) y finalmente, una cuarta sección sobre la práctica del administrador, tratando de brindar las reglamentaciones más importantes y relevantes al fiel cumplimiento de ese noble mandato de administrar y preservar bienes esencialmente ajenos.

El nuevo Código Civil se constitucionaliza, se integran normas civiles, comerciales y procesales, se abren nuevas perspectivas y concepciones, a lo cual la propiedad horizontal no es ajena, por lo que ello directamente motiva, que en varios pasajes nos ocupemos de la faz procesal involucrada.

Finalmente, decidimos denominar a la presente obra como “compendio”, si bien no se nos escapa que tal calificación suele asociarse a una breve extensión, consideramos que resulta más ilustrativa en lo referente a las numerosas temáticas tratadas; así algunas de tipo contractual, otras más vinculadas a la estructura del derecho real y otras, de neto corte procesalista.