Palabras previas
Seguramente, una buena forma de comenzar esta obra lo sea explicando el porqué del título, el motivo por el que se la denomina La obligación de escriturar.
En tren de ello, debo decir antes que nada que en el presente trabajo se tratan otros temas no incluidos en el libro Juicio de escrituración (teoría y práctica) editado en el año 2022, puesto que en ese libro nos ocupamos del caso más tradicional, cual es la compraventa inmobiliaria.
En otras oportunidades, hemos definido la escrituración básicamente como la formalización de los derechos reales inmobiliarios, esa necesidad de cumplir y obtener el mentado título suficiente necesario junto con el modo, para la adquisición de cualquiera de los derechos reales que se ejercen por la posesión.
Por ello se debe, en cualquier estudio que se pretenda completo, abocarse, primera y necesariamente al desarrollo exclusivo y vasto de los derechos reales inmobiliarios.
Creemos que esto fue acabadamente logrado en la obra anteriormente referenciada, donde se trató, además, el componente contractual siempre implícito en esta temática.
Por ello entendemos que ahora resulta relevante y útil dedicarse a una serie de tópicos implicados en todo lo referente a la escrituración.
Así es que se tratará lo atinente a la escritura, como acto esencialmente formal, como asimismo las convenciones más usuales de donde esa obligación de escriturar puede ser asumida (compraventa, permuta, donación, cesión, etc.) y, por supuesto, las vicisitudes más comunes que pueden atravesar los contratos y que en muchas ocasiones provocan la frustración de esta obligación de escriturar (el caso de la nulidad de la escritura misma) y otras tantas, una nueva escrituración producto del acontecimiento invalidante (el caso de la acción pauliana exitosa que provoca la restitución del inmueble al patrimonio del deudor insolventado).
Es muy probable que se nos llegue a marcar que el tratamiento de las acciones de nulidad, redargución de falsedad, simulación y fraude exceden la obligación de escriturar para aplicarse a todo tipo de contrato. Pero también ello resultaría una verdad a medias, pues no debe ni puede desconocerse la importancia económica de los inmuebles, a la vez que la mayor parte de la jurisprudencia consultada proviene de casos y/o conflictos donde de una u otra forma esta clase de bienes son los que mayoritariamente están implícitos en los mismos.
Tampoco resulta un tema menor lo referente a la inscripción registral ya que en algunos supuestos, solo cumple una función publicitaria a los fines de lograr oponibilidad y en otros, sencillamente constituye el modo suficiente de adquisición del derecho real. En definitiva, la registración no hace más que plasmar el cumplimiento acabado de la obligación de escriturar.
Por lo anterior, también será inevitable abocarse a las características de los diferentes registros que inscriben títulos que plasman derechos reales e, incluso, a los requisitos que deben revestir estos títulos a los fines de posibilitar su inscripción.
Finalmente, también se tratarán ciertas situaciones posteriores al cumplimiento de la obligación de escriturar, situaciones que permiten contrarrestar la validez de las escrituras públicas ante vicios e irregularidades que tienen relación con el contenido propiamente dicho del acto jurídico a la postre escriturado. Así el caso de la simulación, el fraude y la falsedad. También se desarrollará el aspecto procesal de estas. De este modo, y en tren de posibilitar un entendimiento lo más claro posible, es que se ensayan modelos de demanda de cada una de las acciones tratadas, principalmente porque en los mismos se explayan fundamentos teóricos que seguramente resultan de utilidad para todo operador jurídico.
Todos los temas enunciados resultan necesarios al conocimiento del asunto, pues a menudo dan respuestas a situaciones que se plantean en la vida cotidiana y en los conflictos judicializados donde, principalmente, se visualizan escrituras públicas con ciertas irregularidades o vicios, de modo que casi como un reflejo provienen incertidumbres sobre la validez de las posibles obligaciones que se desprenden de estas.
De la forma referida, también pretendemos desmitificar un poco una falsa creencia, poco técnica por cierto, que postula una seguridad jurídica total una vez efectuada una escritura pública; postulado que el desarrollo de los temas propuestos en el presente coopera a desterrar.
En definitiva, tenemos la intuición que no solo es necesario el conocimiento concreto sino que también lo es su claridad; por ello, con gran acierto René Descartes planteaba que el conocimiento debe estar emparentado con certezas y que estas son reconocibles cuando se logra claridad y distinción.
Es nuestro mayor anhelo, como en casi todas las obras anteriores, lograr una pieza tan útil y práctica que pueda ser asimilada con meridiana claridad.