4. Diferenciación con acciones posesorias e interdictos
a) Multiplicidad de defensas
En nuestro sistema legal, además de las acciones reales, existen también las acciones posesorias e interdictos, que, si bien no son el objeto de la presente obra, necesariamente deben tratarse aunque sea de manera sucinta a fin de lograr una mayor comprensión.
El Código les da un tratamiento diferenciado por cuanto titula como defensa de la posesión y la tenencia a las acciones posesorias y defensa del derecho real, a las acciones reales.
Lo anterior no significa que las acciones posesorias no revistan carácter real pues, en definitiva, tutelan una relación entre un sujeto y una cosa (relación de poder) y varias de ellas tienen una dinámica bastante similar a la de algunas de las reales (v.gr., la acción posesoria de despojo y la acción real reivindicatoria); aunque no resulta desconocida la posición doctrinal que postula que en realidad las acciones posesorias protegen a la persona titular de la relación de poder y no así a la cosa misma.
Tampoco es acertado pensar que las acciones posesorias solo tutelan las acciones de poder escindidas de derechos, pues también se encuentra legitimado a las mismas el titular de un derecho real.
Guillermo Allende lo explicaba con una gran claridad, de esta forma[1]: “…Si Juan tiene el usufructo de un inmueble, derecho real que acuerda a su titular los derechos de usar y gozar de la cosa, supongamos en el caso un campo, Juan ejerce su prerrogativa sin importarle quién sea el propietario del mismo. Ahora bien, si alguien comete un delito contra el usufructuario y lo despoja del campo –lo priva de la posesión–, requisito necesario y suficiente para la efectivización de su derecho, Juan persigue el campo en manos de quien se encuentre, sea propietario del mismo o un tercero, sin que gravite para nada la persona del despojante. Este ius persequendi se hace realidad por medio de una acción, acción típica para ello en la acción real, también puede corresponderle una acción posesoria recuperatoria. Si ejerce la acción posesoria de trámite exclusivamente sumario, en nuestro derecho, le queda para el caso de ser vencido el petitorio, que da lugar a la acción real, cuyo resultado es definitivo…”.
Pero la mayor distinción entre las acciones reales y las posesorias reside en la legitimación activa, por cuanto a las reales –como ya se dijo– solo acceden los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión (y también el acreedor hipotecario), y a las posesorias, además de los primeros, todos aquellos titulares de relaciones de poder, aun los escindidos de cualquier derecho personal y/o real (ilegítimos).
b) Las llamadas acciones policiales
Antes de la unificación de los Códigos del año 2015, se distinguía entre las acciones posesorias en sentido estricto y las policiales. Estas últimas defensas se diferenciaban de las primeras por el hecho de otorgar una legitimación activa más amplia, así no solo podían acogerse a ella los poseedores legítimos o ilegítimos, sino también los tenedores.
Así, el antiguo art. 2469 del Cód. Civil preveía que “La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente…”. Es decir que la acción podía ser ejercida por toda clase de poseedores. Esto indicaría que se incluyen a los poseedores ilegítimos y, dentro de estos, aun a los viciosos.
El Código no distinguía respecto de los tenedores, lo que dio lugar a una discusión doctrinaria. Según una corriente, solo se trataría de tenedores interesados. Esta es la posición sostenida, entre otros, por Marina Mariani de Vidal, quien argumenta que los desinteresados quedan excluidos por aplicación analógica del art. 2490 del Cód. Civil referente a la acción policial de despojo.
También se ha fundamentado dentro de esta tendencia que el art. 2469 del Cód. Civil sentaba que: “la posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia…”. De haber querido incluir a todo tipo de tenedor, habría dicho: “la posesión y la tenencia, cualquiera fueren sus naturalezas”.
Otro sector más amplio opina que esta acción abarca a los tenedores interesados tanto como a los desinteresados. Es lo afirmado por Alterini, entre otros.
Pero lo cierto es que con el actual Código unificado se ha terminado tal distinción, puesto que los arts. 2241 y 2242 contemplan textualmente que: “…Corresponde la acción de despojo [o “de mantener”, respectivamente]… a todo tenedor o poseedor…”.
c) Los interdictos
Ha existido un debate doctrinario muy importante en torno a la supuesta relación entre los interdictos y las acciones posesorias. Algún sector consideraba los interdictos como la regulación procesal de las acciones posesorias, mientras que otro lo consideraba una defensa autónoma de la posesión y la tenencia.
De resultar los interdictos la regulación procesal de las acciones posesorias, no podría explicarse el motivo por el que la mayoría de los Códigos Procesales del país regulan y contemplan de manera separada ambos institutos; por lo que solo cabe concluir que los interdictos resultan una protección de las relaciones de poder brindada por la ley procesal y de tramite sumarísimo.
d) Dinámica entre las diferentes defensas
Como ya se ha visto, sin querer extendernos en profundidad con defensas distintas a las reales, la principal diferenciación entre acciones reales, posesorias e interdictos es la legitimación activa en cada una de ellas y dentro de cada grupo, el tipo de lesión.
Así, en las acciones reales, contarán con legitimación suficiente los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión y en las acciones posesorias, poseedores y tenedores. No obstante ello, las acciones reales se diferencian entre sí por el tipo de lesión al derecho real (reivindicatoria, negatoria, confesoria, deslinde) y las posesorias, por el tipo de lesión a la relación de poder (acción de despojo, de manutención, de adquirir).
En el caso de los interdictos procesales, la mayoría de los digestos rituales nacionales contemplan una legitimación activa y un ámbito de aplicación muy similares a las acciones posesorias, por lo que la diferencia más trascendental resulta el tipo de proceso más acelerado y abreviado que las anteriores (las acciones reales por la vía ordinaria y las posesorias por el juicio sumario).
Pero debe tenerse en cuenta que es legalmente posible que ante una misma lesión, el titular del derecho real pueda servirse de cualquiera de estas tres clases de defensas. Así, el titular de dominio de un fundo usurpado bien puede entablar una acción reivindicatoria o la posesoria de despojo o bien el interdicto de recobrar (en este último caso, se exige también que el despojo hubiere ocurrido mediante violencia o clandestinidad).
En determinados casos, también resulta posible que, fracasada la acción posesoria, el sujeto pueda intentar la acción real, pero no a la inversa, y siempre y cuando, por supuesto, ostente la calidad de titular de derecho real.
Es por todo lo anterior que se reafirma que la diferencia más notoria entre el tipo de acciones involucradas tiene que ver con la legitimación activa de cada grupo y, dentro de cada uno de ellos, el tipo de lesión.
Resultan muy ilustrativas al respecto las conclusiones salientes de los autos caratulados “Costa, Irene c/ Costa, Ramón Ángel. Acción reivindicatoria. Ordinario” (Expte. Nº 54.984, Juzg. Civ. Nº 8) (Nº 8419, Cám. Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, Sala 3ª), por cuanto allí se dispuso que:
“…Las condiciones para la procedencia de la acción de reivindicación son: a) La propiedad de la cosa reivindicada, luego no es viable esta acción si el reivindicante nunca la tuvo o la perdió por cualquiera de los medios previstos por la ley, b) la pérdida de la posesión. (Santos Cifuentes, Código Civil Comentado, T. III, págs. 471 y sigs.)”.
Al respecto, mayoritariamente la jurisprudencia tiene dicho que: ‘Para adquirir el dominio se requiere título y modo, o sea que la entrega sea impulsada por una causa eficiente, según lo establecido en los arts. 577, 3265 y 2607 del CC. La tradición debe responder a un título suficiente (art. 2602) y es tal el acto jurídico de finalidad traslativa revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley.
Tratándose de inmuebles, es menester el contrato de compraventa instrumentado en escritura pública (art. 1184, inc. 1) y recién en estas condiciones cabe hablar de título suficiente para transferir el dominio (Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Circ. 1ª, Sala 1ª, 21/04/1978, “Páez De Calloni, Delia, en J: Páez De Calloni, Delia c/ Carbajal de Arancibia s/ reivindicación”, Casación Nº Fallo: 78199174. Ubicación: S153-247. Nº Expediente: 36493).
‘En la adquisición del dominio (art. 2524, Cód. Civil) menester resulta distinguir el título, del modo por el cual se lo adquiere, siendo aquel el antecedente que sirve de base para la transmisión efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera realmente.
En nuestro derecho, la transmisión de bienes inmuebles requiere escritura pública; este es el título pero el dominio no se transfiere efectivamente sino mediante la tradición la inscripción del título en el Registro de la Propiedad (Cc0001 Sm 50609 Rsd-170-4 S, 13/05/2005, “Romero, María S. y otros c/ Billordo, Luis Alberto y Ots. s/ reivindicación y daños y perjuicios”)’. Además: ‘La acción de reivindicación no nace del contrato sino del dominio mismo’ (C4ªCC Córdoba, 03/04/1985, “Toso, Humberto c/ Catini Julia Reiv.”, LLC 1986-18) (La Ley, Digesto Jurídico,3-T. IV, págs. 815, 816).
Por consiguiente, el reivindicante tiene que invocar y acreditar la causa en que funda el derecho de dominio.
Por tratarse de contratos de compraventa los presentados para fundamentar la acción (fs. 6 y 7), son por sí solos insuficientes para transferir la propiedad o el dominio de los inmuebles, toda vez que el art. 1184, inc. 1, del Cód. Civ. impone la forma de escritura pública para las transmisiones de derechos reales sobre inmuebles.
Al respecto se ha resuelto que: ‘En nuestro derecho, el boleto de compraventa es obligacional y no traslativo, creando, entre otras, la obligación de transferir el dominio, el que solo queda transmitido al comprador con el cumplimiento de aquella obligación con los requisitos de título y modo’.
Luego, y como el título suficiente al que se refiere el art. 2602 del Código Civil debe constar en escritura pública, es insuficiente a tales efectos el mero instrumento privado (CNA Civ., Sala G, “Macri de Fernández, Marta c/ Echegaray”, Nº de Sent. 208010-17/02/1997). Claudio Kiper (Código Civil Comentado, T. II, Derechos Reales, pág. 491): ‘El poseedor con boleto de compraventa aún no adquirió el derecho real (art. 1184, inc. 1, Cód. Civ.), lo que en este caso sería un obstáculo insalvable para el ejercicio de la acción real’ (ver en igual sentido Salas, ob. cit., pág. 99).
Es preciso distinguir entre ‘acción posesoria’ que se refiere al aspecto material de la posesión y protege tanto al poseedor, como al simple tenedor y la ‘acción reivindicatoria’, que requiere demostrar la titularidad del dominio, es decir el derecho a poseer y la pérdida de la posesión. [El destacado me pertenece].
Es menester agregar que: ‘la palabra poseer, poseedor, se aplica en el caso del art. 2758 del Cód. Civ., respecto del demandado, tanto al que posee como dueño de la cosa como al que meramente la tiene’ (ED, 85-478).
Por todo lo expuesto afirmo que la actora no se encontraba legitimada para promover la acción de reivindicación, toda vez que no cuenta con uno de los requisitos esenciales, cual es acreditar el dominio de su antecesor sobre los inmuebles objeto de esta acción…”.
El fallo resulta didáctico pues no solo reafirma la legitimación activa como punto de diferenciación entre acciones posesorias y reales sino que también, antes de ello, explica brevemente el sistema de mutación jurídico real en materia de derechos reales, el binomio “título y modo”, cooperando así hacia la comprensión cabal del tema.
[1] Allende, Guillermo, Panorama de Derechos Reales, La Ley, Buenos Aires, 1967, pág. 13.