5. Ventajas de la acción de desalojo de intrusos basada en el art. 680 bis y ss. CPCCN
El proceso de desalojo brinda la posibilidad al actor de peticionar la entrega anticipada de la finca, mientras se sustancia la causa contra el intruso y demás ocupantes, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en el art. 680 bis del CPCCN (traba de la litis, verosimilitud del derecho y ofrecimiento de caución). Algunos autores opinan que se trata de una medida cautelar, pero en realidad no es así, pues falta uno de los requisitos para este tipo de medidas, cual es el peligro en la demora, tal vez confundiendo con el procedimiento del art. 676 bis del CPCCBA, donde expresamente la norma impone probar que el peligro en la demora podría ocasionar grave perjuicios al actor, completando en el caso sí los requisitos de una medida cautelar innovativa.
El mecanismo de notificación de la demanda, denuncia de la existencia de subinquilinos y ocupantes, individualización de la finca y cumplimiento de los deberes y facultades del oficial notificador, conforme lo disponen los arts. 681 a 684 CPCCN, brinda seguridades amplias al poseedor de cubrir su pretensión contra todos los legitimados pasivos referidos en la legislación de fondo. Asimismo, el art. 687 CPCCN, extiende los efectos de la sentencia contra todos los que ocupen la finca, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de notificación o no se hubiesen presentado en el proceso.
El contenido de la sentencia en el proceso de desalojo, cubre las expectativas de la acción posesoria de restitución, porque conforme al art. 163 inc. 6º CPCCN, la sentencia a dictarse, de reunirse los requisitos de las legitimaciones activa y pasiva establecidas en el CCyC, probada debidamente la desposesión del bien según se alegue en la demanda, procederá a: 1) declarar el ius possessionis que le asiste al poseedor reclamante de la restitución, conforme los arts. 2238 y conc. del CCyC; 2) condenar al desahucio de los accionados y cualesquier ocupantes de la finca objeto del juicio, en el plazo que se fije; 3) ordenar la restitución al accionante desposeído; y 4) imponer las costas a los perdidosos.
Alguna doctrina ha considerado que la acción de desalojo prevista en el art. 680 CPCCN, es innecesaria e inconveniente como otra salida procesal para la acción reivindicatoria (Peralta Mariscal, Leopoldo L., “Reivindicación y acciones posesorias vs. desahucio: innecesariedad, inconveniencia e inconstitucionalidad del proceso de desalojo por intrusión” JA, 1995-III-773/788), pero opinamos junto a Kenny (ob. cit., p. 48), que no hay ventaja en descartar el desalojo (art. 680 CPCCN) para la acción reivindicatoria, dado que éste brinda al demandado todas las defensas, debate y pruebas y examen minucioso por el juez de las cuestiones planteadas, cuanto determina que la sentencia firme, también produzca cosa juzgada material. Además, la acción reivindicatoria, con los legitimados activos y pasivos, tiene cabida en el art. 680 CPCCN, pues la pretensa procede cuando va dirigida contra “intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”.
En el trámite de la acción reivindicatoria por la vía común del juicio ordinario, se pueden presentar los siguientes supuestos:a) La sentencia que ordena la restitución de la finca reivindicada (art. 2261 CCyC) no puede ser exigida si el mismo se encuentra en poder de terceros que no fueron parte en el proceso, pues frente a ellos, el fallo carece de autoridad de cosa juzgada;b) En el mandamiento que se ordene tomar la posesión a favor del reivindicante, debe considerarse que comprende en la medida al demandado y a todo ocupante, porque de lo contrario, sería suficiente que el reivindicado introdujera a cualquier tercero, para obstaculizar la ejecución de la sentencia;c) La posibilidad que durante el trámite del proceso, el demandado reivindicado abandonare la finca, posibilitando entonces, el ingreso de cualquier otro sujeto que comience a poseer, impidiendo la ejecución de la sentencia contra éste por no haber sido parte en el juicio. Estos son algunos inconvenientes que puede encontrar el actor de una acción reivindicatoria, cosa que no sucede si se vale del proceso de desalojo, mediante el cual se obtendrá una sentencia abarcativa no sólo contra los demandados identificados, sino frente a todo otro ocupante.