1. Aclaración previa

Nuestra obra tiene una finalidad eminentemente práctica y especializada en el proceso de desalojo, por esa especificidad, no entraremos en el análisis doctrinario de la teoría general del proceso, tema que ha sido suficientemente tratado por los los prestigiosos procesalistas clásicos, locales y extranjeros, como Alsina, Arazi, Areán, Calamandrei, Carnelutti, Chiovenda, Colombo, Falcón, Fassi, Fenochietto, Ibáñez Frocham, Kenny, Palacio, Podetti, Rocca, Guasp, entre otros. Por cuanto todos los estudios y teorías relativas al proceso allí publicadas, las damos por reproducidas y conocidas, quedando en la decisión del lector la elección de la corriente doctrinaria que crea más conveniente, para volcarla a la práctica procesal locativa general y del caso concreto dado.

Pondremos énfasis en el estudio de las novedosas reformas introducidas al CPCCN por la ley 25.488, como la eliminación del proceso sumario y la elección por el magistrado del tipo de proceso aplicable al desalojo –ante el silencio de la norma-, conforme al art. 319 del CPCCN, que ha motivado una polémica doctrinaria y jurisprudencial, respecto a las dos causales más comunes -falta de pago y vencimiento del plazo-, donde algunos se deciden por la ordinarización, a nuestro juicio apartándose del espíritu de la reforma, que propugna la simplificación y abreviación del trámite y la adopción del sumarísimo, como la vía más idónea, tal como lo entendemos, con otros autores y la jurisprudencia. Obviamente que deben tramitar por proceso ordinario otras causales más complejas, como el cambio de destino, el uso abusivo, la cesión y sublocación prohibidas, etc. También, en aras de abreviar la tramitación, se ha eliminado el clásico “amaño” de la recusación incausada en el proceso de desalojo (art. 14 CPCCN). Se ha abierto la posibilidad de emplear otros medios fehacientes de notificación, como la intervención notarial y la carta documento, camino seguido también posteriormente por el CPCCBA (Prov. de Buenos Aires) y muchas otras reformas significativas, que iremos desarrollando en el curso de la obra, con las aclaraciones de índole práctico que nos da el ejercicio activo de la profesión durante largos años.

Esta obra comprende las últimas reformas introducidas por el DNU 70/2023, que derogo a la ley 27.551 en el capítulo de la locación del CCyC relacionadas directa o indirectamente con el proceso de desalojo, tales como las modificaciones a los arts. 75, 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1219, 1220, 1221 y 1222 y la derogación de los arts. 1202, 1204, 1204 bis y 1221 bis del citado código y las contenidas en los siguientes arts. de la ley 27.551: art. 15 (consignación de alquileres por el locatario cuando el locador se niegue a percibirlos),art. 16 (en las acciones por ejecución de contratos locativos, obligación del juez previo a correr traslado de las demandas de desalojo, de informar a la AFIP sobre la existencia del contrato a los fines de que tome la intervención que corresponda), art. 22 (eliminación del procedimiento de mediación optativa para los procesos de desalojo, tornándolo obligatorio). Todas dichas disposiciones la fracasada ley, han sido derogadas. De acuerdo al DNU 70/2023, las disposiciones del mismo, se aplicarán a los contratos que se celebren partir de su entrada en vigencia y por lo tanto no serían aplicables a los contratos en curso de ejecución. Si bien según el art. 7º CCyC las nuevas normas de orden público se aplican aún a los contratos en curso de ejecución, sin embargo, la presente es una norma especial posterior que prevalece sobre la general, cual es el referido art. 7º.