Consentimiento, causa y plazo
Consentimiento
Por ser un contrato consensual, la locación queda concluida con el consentimiento de las partes o sea, del locador y el locatario (excluyendo al fiador, ya que no es parte, sino un tercero que formaliza un contrato accesorio de fianza). Se aplican las reglas referidas a todos los contratos (arts. 957 a 1707 CCyC). El arrendamiento debe recaer sobre la cosa objeto del contrato, porque si ella no es expresada el contrato sería nulo. Puede estar sujeto a condición suspensiva o resolutoria sin que con ello viole disposiciones de orden público, como el plazo cierto o incierto y suspensivo.
Causa
Toda locación para ser válida debe tener causa lícita, en contrario será ineficaz o nula. Así lo establecen los principios generales del CCyC.
Dice el CCyC: art. 725.- Requisitos. La prestación que constituye el objeto de la obligación debe ser material y jurídicamente posible, lícita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del acreedor. art. 726.- Causa. No hay obligación sin causa, es decir, sin que derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el ordenamiento jurídico.
Plazo
El art. 256 del DNU 70/2023 modificó al art. 1198 CCyC, eliminando el plazo mínimo locativo para todos los destinos, brindando una amplia libertad a las partes, ya que antes del DNU 70/23, había que sujetarse al plazo mínimo de orden público, salvo las excepciones contempladas en el art. 1199, como las locaciones de sedes de embajadas, consulados y del personal diplomático extranjero, turísticas, de guarda o depósito de cosas, cocheras, puestos en mercados y ferias y las destinadas al cumplimiento de una finalidad determinada.
Se mantiene el plazo máximo locativo de 20 años para el destino habitacional y de 50 años para los restantes destinos.
Prórroga. Una vez vencido el plazo pactado en el contrato, las partes pueden prorrogarlo tácitamente (prórroga tácita) conforme al art. 1218 CCyC, hasta que cualquiera de las partes lo dé por finalizado, previa notificación por medio fehaciente; en caso de destino habitacional, en este tipo de prórroga sigue rigiendo el alquiler pactado en el contrato y su actualización conforme a lo convenido en el mismo o a lo que decidan libremente las partes en adelante conforme al art. 958 CCyC.
La prórroga implica la continuación del contrato sin cambios en sus elementos sustanciales, salvo que el locatario ofrezca aumentar el alquiler, por ej., o cambiar el fiador, esto obviamente si es aceptado por el locador. En todos los casos, si no presta conformidad el fiador una vez vencido el plazo original, éste queda liberado (art. 1225 CCyC).
Si la prórroga es expresa, debe ser realizada por escrito (conf. art. 1188 CCyC). Nada impide que las partes acuerden otros montos de alquileres o modificar las frecuencias de los ajustes conforme la realidad inflacionaria o de mercado. Las partes podrán acordar todas las prórrogas que les convenga y como límite será de aplicación el plazo máximo legal de 20 años para vivienda y 50 años para los restantes destinos (art. 1197 CCyC), descontándose el tiempo transcurrido del contrato original y de sus sucesivas prórrogas, si las hubiere. En todos los casos se requerirá la voluntad del fiador para que subsista la fianza o su cambio.