Objeto
Al tratar el tema de la locación inmobiliaria, es preciso decir que pueden ser objeto de este contrato todos los inmuebles, una universalidad que incluya a algunos o de parte material de un inmueble (art. 1188 CCyC).
Como en principio el inmueble objeto del contrato locativo puede o no existir a la fecha de su celebración, nada impediría la concertación de un contrato sobre un inmueble inexistente, como promesa de locación de cosa futura en los términos del art. 1192 del CCyC, por ej., un inmueble a construirse en determinado plazo. También, pueden arrendarse las cosas ajenas, porque el objeto del contrato no es la transmisión del dominio, sino del uso y goce del inmueble, pudiendo presentarse al respecto varios supuestos:
a) Locador y locatario de buena fe: ambos creían que el locador estaba facultado para locar, entonces el contrato sería eficaz en la medida que el locatario no sea desalojado por el verdadero propietario;
b) Locador de mala fe y locatario de buena fe: el contrato es eficaz para el locador y está obligado a cumplirlo mientras el propietario del inmueble no lo reclame y el locatario puede peticionar la nulidad del contrato más los daños y perjuicios;
c) Locador y locatario de mala fe: el contrato debe cumplirse entre las partes y estas no podrían pedir la nulidad ni indemnización alguna;
d) Locador de buena fe y locatario de mala fe: el contrato es eficaz y en caso que el locador que se creía con derecho a dar en locación fuera desposeído por el dueño del inmueble, el locatario que conocía la situación tiene vedado todo reclamo.
Otro supuesto típico de alquiler de cosa ajena, lo encontramos en el caso de la sublocación, porque el locatario, pasa a ser inquilino principal y, a la vez sublocador del subinquilino; existe un contrato principal de primer grado que es el de locación y otro de segundo grado o subcontrato, que es la sublocación y, precisamente este contrato es un alquiler de cosa ajena, porque el sublocador (inquilino principal) promete al subinquilino el uso y goce de un inmueble que no le pertenece a él, sino al locador.
Pueden ser cosa objeto del contrato de locación:
a) Inmuebles urbanos: son aquellos que están en los ejidos urbanos de pueblos o ciudades en contraposición a los rurales, que se encuentran fuera de las zonas urbanizadas;
b) Inmuebles indeterminados: podrán ser objeto de locación cosas determinadas solo en su especie, como una habitación en un inmueble identificado, un departamento de tal «apart hotel», etc.;
c) Inmuebles ajenos: podrán ser objeto de locación bajo este régimen (arts. 1187 a 1226 CCyC) los inmuebles de terceros –salvo los bienes del Estado, que se rigen por normas administrativas (art. 1193 del CCyC)– ya que únicamente se transmitirá el uso y goce, no el dominio. La locación de cosa ajena obliga al verdadero propietario, cuando ratifica el contrato o lo ejecuta, tanto percibiendo alquileres como efectuándole mejoras necesarias o útiles al inmueble locado;
d) Inmueble parcialmente ajeno: podrán ser objeto de locación las cosas en condominio del locador con terceros, para lo cual, aquel deberá obtener la ratificación del condómino. El propietario de un inmueble indiviso no podrá alquilarlo, ni siquiera en su porción propia, sin el consentimiento de los otros condóminos, aunque se decidirá por simple mayoría de votos. La ejecución será también considerada ratificación, tanto percibiendo alquileres como efectuando mejoras, sean necesarias o útiles al inmueble arrendado;
e) Inmueble a construirse o futuro: la promesa de locación de cosa futura quedará supeditada a que ésta exista y trepará una obligación de resarcimiento hacia el locatario cuando ese hecho no se cumpliera si hubiera tomado el locador ese área a su cargo (art. 1192 CCyC). Podrá darse el caso que se hubieran pactado prórrogas de plazos o modificaciones al contrato cuando, fenecido el término acordado, no se entregare el inmueble;
f) Destrucción parcial del inmueble: El principio general establecido por el art. 1203 del CCyC determina que si por caso fortuito o fuerza mayor (entre las que se encuentran los hechos de terceros), éste se ve impedido temporalmente de usar o gozar del inmueble o el mismo no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar del bien; entendemos que salvo pacto en contrario (conf. art. 958 CCyC), ya que no se trata de norma de orden público; Si el caso fortuito no afecta al inmueble, las obligaciones del locatario continúan como antes.
g) Destrucción total del inmueble: Cuando por causas ajenas al locatario (entre las que se encuentran el caso fortuito o fuerza mayor y los hechos de terceros), éste se ve impedido de usar o gozar del inmueble o el mismo no puede servir para el objeto de la locación, puede pedir la rescisión del contrato y, cuando el caso fortuito no afecta, directa o indirectamente, al inmueble mismo, sus obligaciones continúan como antes (art. 1203 CCyC). El caso fortuito o fuerza mayor (sinónimos) es renunciable por manifestación expresa;
h) Deterioros en el inmueble: Los simples deterioros en el inmueble no habilitan la resolución del contrato ni la disminución del alquiler, aunque el locador estará obligado a reparar el inmueble y, por nuestra parte opinamos, que también a resarcir los daños, todo ello, salvo pacto en contrario por aplicación del principio de libertad contractual del art. 958 CCyC, ya que no se trata de norma imperativa (art. 962 CCyC).