Caracteres
Circunscribiéndonos, exclusivamente, a la locación inmobiliaria urbana, podemos decir que presenta los siguientes caracteres:
a) Bilateral: al establecer obligaciones recíprocas para ambas partes, mediante las cuales el locador debe asegurar al locatario el uso y goce (pacífico) de la cosa locada (art. 1187 CCyC). La bilateralidad tiene por consecuencia, en caso de incumplimiento, exista o no pacto comisorio expreso (art. 1219 CCyC), la resolución, siempre que no se opte por exigir el cumplimiento; el juicio de desalojo, con la finalidad de obtener el desahucio, sería una consecuencia del incumplimiento del locatario; y el juicio por cumplimiento de contrato para restablecer las condiciones de uso del inmueble sería una consecuencia del incumplimiento del locador;
b) Oneroso: porque ambas partes se deben contraprestaciones equivalentes:
1) El locador, a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa (inmueble), entregar la cosa, garantir su uso y goce (pacífico), conservar la cosa con aptitud para el uso convenido;
2) El locatario, a pagar el precio (alquiler), respetar el destino, conservar y mantener la cosa en buen estado. El precio o alquiler es un elemento esencial, porque si no lo hubiera, no existiría locación sino comodato y si la contraprestación del locatario no fuera dineraria, por ej. entrega de cosas, tampoco sería locación y sí un contrato atípico.
c) De ejecución continuada (tracto sucesivo): al ir cumpliéndose a través del tiempo; respecto al locador siempre lo es, ya que él permanentemente debe asegurar el uso y goce (pacífico) del inmueble al locatario; sin embargo, respecto a este último, será de tracto sucesivo únicamente si paga periódicamente los alquileres, pero, si se pacta el pago del total del contrato por adelantado, cuestión que el DNU 70/2023 no prohíbe, como sí lo hacia el art 1196 inc. a) del CCyC respecto de las locaciones habitacionales, el cumplimiento de la obligación principal para el locatario sería instantáneo y no de ejecución continuada.
d) Consensual: ya que se perfecciona con el solo y mutuo consentimiento (manifestado por escrito, art. 1188 CCyC) de las partes, sin que sea necesaria la entrega de la tenencia del inmueble (art. 1187 CCyC), que en todo caso quedaría como una obligación del locador hacia el locatario, derivada del acuerdo de voluntades que plasmó al contrato.
e) Conmutativo: dado que las ventajas para cada parte derivadas de su celebración son ciertas e inmediatamente apreciables.
f) Típico y nominado: porque el CCyC le ha otorgado una designación (nomen juris) y lo ha regulado.
g) Temporario: dado que el plazo máximo es de 20 años para la locación habitacional y 50 años para los restantes destinos (art. 1197 CCyC), nada impedirá que, transcurrido el plazo máximo, las partes puedan celebrar un nuevo contrato por otro período igual, pero no prorrogarlo, porque se violaría el límite del plazo máximo.
h) Formal: porque las partes deben expresar su voluntad en el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable o, de una universalidad que incluya a alguna de ellas o de parte material de un inmueble, por escrito, regla que se aplica también a sus prórrogas y modificaciones (art. 1188 CCyC) y puede plasmarse en simple instrumento privado o público (escritura notarial).
La pretensión del demandado por desalojo de oponer un crédito a su favor por reparaciones en el inmueble invocando un acuerdo verbal que le permitía no abonar los cánones locativos durante un prolongado lapso debe rechazarse, pues tales circunstancias no están probadas en las actuaciones, sumado a que no existe tácita reconducción una vez vencido el contrato y que se exige la forma escrita para las locaciones de inmuebles en su celebración o prórroga -arts. 1218 y 1188 CCyC- (CNCiv., sala B, 02/12/2019, “G., A. G. c. B., C. E. y Otros s/ Desalojo por falta de pago”, LL Online: AR/JUR/45717/2019, LL 2019-F, 453).
i) Transmisible «mortis causa» a los herederos y aplicable a todos los destinos: los derechos y obligaciones emergentes del contrato locativo pasan a los herederos del locador y del locatario, se transmiten activa y pasivamente por causa de muerte y subsisten durante el tiempo convenido (art. 1189 CCyC).
j) Transmisible a los sucesores particulares y aplicable a todos los destinos: enajenado el inmueble, subsistirá la locación por el tiempo convenido (art. 1189 CCyC).
k) Continuador de la locación, exclusivamente para la locación habitacional y no para los restantes destinos: en caso de abandono o fallecimiento del locatario, puede ser continuada la locación en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar (conviviente) durante el año previo al abandono o fallecimiento. Nótese que este conviviente continuador en el inmueble locado (locación) goza de un derecho que prevalece sobre el que cae sobre el heredero del locatario (art. 1190 CCyC).